ruimtelijke ordening
Instrumentendecreet: gamechanger voor de bouwshift?
Emma Vanderstraeten, RAUM advies • 20 juli 2021
De bouwshift, beter bekend als de ‘betonstop’, heeft als doel om de inname van open ruimte tegen 2025 te halveren en tegen 2040 te stoppen. Het NAV ziet in dat gegeven een belangrijke rol voor architecten om via slimme ontwerpen de bestaande ruimtes beter te benutten. Het nieuwe decreet ontwikkelt in essentie een juridisch kader met tal van instrumenten, zoals ruilverkavelingen, voorkooprechten, beheersovereenkomsten, allerhande compenserende vergoedingen, … De ‘Instrumentengids’ van het Departement Omgeving doet een poging om een overzicht te geven en de keuze voor een instrument te vereenvoudigen.
Planbatenheffing afgeschaft
Het NAV is tevreden dat er een aantal knopen zijn doorgehakt. Positief is dat de planbatenheffing bij verdichtingsplannen wordt geschrapt. Kwalitatieve verdichtingsprojecten hebben immers een hoge maatschappelijke meerwaarde. Dergelijke projecten moeten net worden aangemoedigd om de bouwshift te realiseren. Een planbatenheffing zou maar al te vaak de haalbaarheid in het gedrang hebben gebracht.
Vrijwillige herverkaveling
Enkele van de instrumenten uit het decreet kan de grondeigenaar (en de architect die voor de grondeigenaar optreedt) zelf inzetten. Het meeste potentieel heeft de ‘vrijwillige herverkaveling’, waarbij percelen van meerdere eigenaars worden samengevoegd, herverkaveld en herverdeeld. Andere instrumenten die grondeigenaars zullen gebruiken, gaan hoofdzakelijk over compensatie, waarbij een gespecialiseerde advocaat nodig zal zijn. Wat wel van belang is voor de architect is de impact van het decreet op het terrein en op welke manier hierbij rekening moet worden gehouden bij de opmaak van een ontwerp.
Enorme vergoedingen
Eerst en vooral rijst de vraag of het decreet een impact zal hebben. Het Instrumentendecreet maakt de beleidskeuze om eigenaars voor 100% van de marktwaarde van de grond te vergoeden. Dit geldt ook voor gronden die verder dan 50 meter van een uitgeruste weg zijn gelegen en die bij een planschaderegeling in het kader van de opmaak van een RUP niet voor vergoeding in aanmerking komen. Deze beleidskeuze heeft tot gevolg dat er enorme vergoedingen zullen moeten worden betaald wanneer gronden worden herbestemd.
Woonreservegebied
Bij de opmaak van een ontwerp is het van belang om de bestemming van het projectgebied na te gaan. Indien dit gelegen is in woonreservegebied, een specifiek soort woongebied aangeduid in het gewestplan, zal er niet langer een vergunning kunnen worden verleend. Tot 2040 worden deze gebieden via een nieuw decreet “onder een stolp geplaatst” waarvoor ze niet langer voor ontwikkeling in aanmer- king komen, tenzij de gemeente anders hierover beslist. Ten laatste tegen 2040 moet de gemeente duidelijkheid brengen over de ontwikkelingsmogelijkheden van woonreservegebieden. Wanneer een gemeente beslist dat een stuk grond niet kan ontwikkeld worden, moet zij de grondeigenaar vergoeden. Voor gronden gelegen in andere bestemmingen dan woonreservegebied is er op dit ogenblik weinig impact van het decreet voor de architect.
Louter financiële oefening
De vraag rijst of deze beslissing hoofdzakelijk gestuurd zal worden door de financiële draagkracht van de gemeenten, dan wel door inhoudelijke argumenten zoals de bereikbaarheid van de locatie en de voorzieningen in de buurt. Kortom, dankzij het instrumentendecreet dreigt de bouwshift een louter financiële oefening te worden, waarbij aspecten van een goede ruimtelijke ordening niet meetellen. Meer algemeen plaatst het NAV een aantal vraagtekens bij het feit dat de Vlaamse overheid in de feiten de steden en gemeenten alleen voor de grote verantwoordelijkheid plaatst om de bouwshift te realiseren. Zij zullen moeilijke beslissingen moeten nemen en creatief en flexibel omgaan met bestaande en nieuwe planningsinstrumenten. Architecten stellen in de praktijk vast dat niet alle steden en gemeenten over voldoende middelen en kennis beschikken om hun taken in het kader van ruimtelijke ordening adequaat uit te voeren.
Bouwpauzes
Het NAV constateerde de voorbije maanden dat bijna twintig steden en gemeentes lokale bouwpauzes afkondigden. Dit omwille van verschillende redenen, maar de rode draad was telkens dat de lokale overheid stelde dat ze nog een visie over de lokale ruimtelijke ordening moest ontwikkelen en daarom alle of een gedeelte van de bouwactiviteiten voor een zekere, vaak onbepaalde, duur zou bevriezen. Dergelijke bouwpauzes, zelfs al worden die met goede bedoelingen afgekondigd, zijn geen goede zaak. Ze zorgen voor rechtsonzekerheid, brengen veel economische schade met zich mee en vormen heel vaak net een rem voor kwalitatieve verdichtingsprojecten. Bovendien zijn ze illegaal en werden daarom in twee gevallen ook vernietigd door de plaatselijke gouverneur. Dat was het geval in het Vlaams-Brabantse Sint-Pieters-Leeuw en in het Antwerpse Beerse. Dat gemeenten hun toevlucht nemen tot dergelijk onwettig handelen onderstreept hun manco aan kennis en middelen.
Vergunningverlener moet bijbenen
Daarnaast loopt het ook in de dagelijkse werking van veel stedenbouwkundige administraties van steden en gemeenten ernstig mis. Dat blijkt ook uit een recente peiling van het NAV bij 593 architecten. Minder dan 25% van de
architecten is tevreden over de kwaliteit van antwoorden en de bereikbaarheid van de loketten stedenbouw. Als het over de snelheid van antwoorden gaat, loopt dit percentage zelfs terug tot 10%. Informatie om bouwprojecten op te starten (zoals stedelijke bouwreglementen, RUP’s en ruimtelijke beleidskaders) zijn vaak niet eenvoudig te raadplegen.
Intelligent verdichten
Het NAV is voorstander van een bouwshift die intelligente manieren van verdichting toelaat. Het roept de Vlaamse overheid daarom op om, in navolging van het instrumentendecreet, niet enkel regelgevend maar ook operationeel ondersteuning te bieden door in te zetten op het versterken van de mankracht, de middelen en de kennis bij de gemeentebesturen. Er is meer dan ooit nood aan visie, beleid en uiteindelijk structurele implementatie met afstemming of zelfs coördinatie op Vlaams niveau. Aan de lokale besturen zelf vraagt het NAV om niet over te gaan tot juridisch haast- werk en de tijd te nemen om een duidelijke visie uit te werken waarop men het vergunningsbeleid kan stutten. Wat voor zin heeft het om investeringen in de bouwsector aan te kondigen als relancemaatregel als het vergunningsproces die relance net tegenhoudt?
Nog niet voor meteen
Het politiek akkoord betekent dat het ontwerpdecreet, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 24 januari 2020, grondig wordt bijgestuurd en het verdere goedkeuringstraject kan doorlopen. Het decreet is dus nog niet in werking getreden. Omtrent de woonreservegebieden is een nieuw decretaal initiatief nodig. De inwerkingtreding van deze regelgeving is bijgevolg niet voor binnenkort
Nuttige links
NUTTIGE LINKS