Ruimtelijke ordening

De Best Practices van De Kaaien in Aalst,

Staf Bellens • 24 augustus 2021

De Stad Aalst timmert aan een ingrijpende reconversie met als vuurtorenproject De Kaaien, een gebied vol industriƫle relicten van 2,7km langs de oevers van de de Dender. Bedoeling is dit gebied te injecteren met ene kwaliteitsvolle stedelijke verdichting, doelgerichte infrastructuur, groen, publieke ruimte en een hernieuwde relatie met het water. Hoe pakt een lokale overheid zo'n uitdaging aan?

Om in te schatten welke middelen de lokale overheid voor dit project inzette, gingen we in gesprek met Caroline Verdoodt (N-VA), schepen van ruimtelijke en stedelijke ontwikkeling, ruimtelijke ordening en planning. Zij neemt ons mee voor een tour d’horizon doorheen het proces aan de hand van acht best practices.

1.  Ontwikkel een visie

“De rechtstreekse aanleiding voor De Kaaien was de opmaak van een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan voor de Pierre Corneliskaai, een gebied op de rechteroever van de Dender dat we wilden herbestemmen van kmo-zone naar wonen en handel”, vertelt Caroline Verdoodt. “Alleen, hoe pak je dat aan? Al snel beseften we dat een bredere kijk zich opdrong en zijn we de markt opgegaan met een bestek, op zoek naar een studiebureau. Zo zijn we bij ORG - Permanent Modernity terechtgekomen. Hun team, waar onder andere Marcel Smets en Alexander D’Hooghe deel van uitmaakten, verraste ons met een toolbox waarmee overheid en private partijen kunnen overgaan tot de creatie van een nieuw, gemengd stedelijk gebied. Naast een ruimtelijk kader omvat die koffer de gepaste financiële en juridische instrumenten, waarvoor ORG een beroep deed op de expertise van GSJ advocaten en Ernst & Young. Voor de binnenstad willen we nu, analoog aan De Kaaien, eveneens een visie met beeldkwaliteitsplan laten opmaken. Hopelijk krijgen we daarvoor opnieuw de steun van een studiebureau met vergelijkbare, steile ambities.”

2.   Creëer een draagvlak

“Na raadpleging van alle stakeholders hebben we de visie goedgekeurd en het project de naam De Kaaien toebedeeld. Een van de eerste opdrachten voor een geslaagde uitvoering was de creatie van een draagvlak. In heel wat gevallen betekent dat een sisyfusarbeid, maar hier lagen de kwaliteit en de ambitie zo hoog dat dit eigenlijk geen probleem vormde. Naast de studieopdracht hebben we een communicatieopdracht uitgeschreven die fraai werd ingevuld door het communicatiebureau Common Ground. Met het oog op een optimale beleving hebben we een visualisatie van het concept laten maken en in een van de erfgoedgebouwen van de stad geprojecteerd. Ook hebben we een maquette gemaakt die vandaag nog altijd uitgestald staat in het stad- huis. Voor de grondeigenaars en ontwikkelaars, die je niet alleen moet enthousiasmeren maar er ook toe moet aansporen al die mooie ideeën in realiteit om te zetten, hebben we een speciaal event georganiseerd. Tot vandaag blijven we via allerlei communicatiemiddelen in de verf zetten dat de stad vooruitgaat.”

3.   Zoek de win-win

“De aanleg van de infrastructuur en van de publieke ruimte, waarvoor Omgeving momenteel een open ruimte visie opmaakt, vergt serieuze investeringen. Ontwikkelaars en stad hebben echter voor een deel dezelfde belangen. Wij hebben als stad baat bij hun investeringen, zij profiteren mee van een aangenaam publiek domein en een goede infrastructuur. Als het ene te lang moet wachten op het andere, is dat een gemiste kans. Daarom hebben we over het muurtje gekeken en net zoals Antwerpen een systeem van stedenbouwkundige lasten uitgedokterd. Vanaf een bepaalde oppervlakte hebben we die begroot op 3.000 euro per extra woongelegenheid. Dat principe is opgenomen in de gemeentelijke stedenbouwkundige vergunning De Kaaien die voorlopig is goedgekeurd en waarvoor de procedure loopt. Weldra kunnen we de vergoeding dus opleggen en zullen we het principe ook opnemen in de samenwerkingsovereenkomst die we met ontwikkelaars sluiten. Maar om onze visie te kunnen invullen, vroegen we die vergoeding ook al voor vroegere projecten zoals de pendelparking, een samenwerking van Jan De Nul en Besix, of Pier Kornel, een samenwerking van Matexi en Re-Vive. Tot nu toe is dat altijd gelukt via onderling overleg. Als er een win-win is, vormt een dergelijke maatregel niet snel een probleem. Maar jammer genoeg loopt het niet altijd zo geolied.”

4.   Werk samen met open vizier

“Als stad ben je afhankelijk van de grondposities en de eigendomsrechten, en kun je niet vrij je partners kiezen. Voor de voormalige Electrabelsite liep dat aanvankelijk niet van een leien dakje. Er volgde een serieuze aanvaring toen de eerste kandidaat-ontwikkelaar illegaal bomen rooide vlak naast het stadspark. Intussen is de site eigendom van Odebrecht. We hebben wederzijds en in alle openheid onze wensen en belangen op tafel gelegd en onderhandelingen gevoerd. Dat leidde tot een evenwichtig akkoord, wat na terugkoppeling naar het beleid is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Intussen zitten we in de uitvoeringsfase van het project ‘De Zuid- kaai’, dat wonen en werken combineert met uitzicht op het groen. Om enkele elementen met erfgoedwaarde, met name de turbinehal en de fabrieksschouw, te kunnen bewaren,  is een herziening van het RUP noodzakelijk. Wij hebben ons ertoe verbonden dat binnen de drie jaar te doen. Moest dat niet lukken, dan herneemt Odebrecht zijn rechten op basis van het huidige RUP. Dat wederzijdse vertrouwen is noodzakelijk in een dergelijk lang en intensief project.”

5.   Organiseer een strategisch overleg

“Wat je met al het enthousiasme over de ont- wikkelde visie niet mag vergeten, is dat je die ook moet toelichten bij externe partners, met als belangrijkste de Vlaamse Waterweg. Net zoals in het geval van een brownfield-convenant moet je daarvoor een strategisch overleg opstarten en om de x aantal maanden organiseren. Dergelijke structuren vergen een goede modus operandi. Belangrijk vind ik dat alle betrokken actoren een projectleider aanduiden die de verantwoordelijkheid voor het dossier en de coördinatie op zich neemt. In het verleden vaardigden overheden veelal mensen uit meerdere departementen af, waardoor het overleg versnipperd geraakte en het veel moeilijker werd om afspraken te maken en vooruitgang te boeken.”

6.   Doe aan kwaliteitsbewaking

“Wij hebben voor De Kaaien een kwaliteitska- mer in het leven geroepen waarin onder an- dere André Loeckx, Maarten Van Acker, Tim Devos en tot zijn schielijke overlijden ook Christian Kieckens zetelen. Zowel tussen de leden onderling als in de relatie met de stad en de administratie functioneert die kamer uitstekend. Ook vanuit de markt hoor ik veel positieve geluiden. Ontwikkelaars erkennen dat hun project er dankzij de kwaliteitsbegeleiding beter op is geworden. Voor die kwaliteitskamer hebben wij een deugdelijke structuur opgezet met een deontologische code en een reglement. De adviezen zijn weliswaar niet bindend, maar de kwaliteitskamer neemt dan ook niet zomaar plots een standpunt in. Ze begeleidt proactief de projecten. Tot nu toe werkt dat prima.”

7.  Vang mogelijke tussentijdse frictie op

“De vergunningsaanvraag voor het eerste deel van De Zuidkaai loopt momenteel. Ik hoop dat de eerste resultaten over pakweg een viertal jaar zichtbaar zullen zijn. Omdat het om lange trajecten gaat en de sites dikwijls een achterhaalde bestemming hebben, zodat bedrijven er geen nieuwe functies meer vergund krijgen of geen investeringen meer doen, riskeer je leegstand en verloedering binnen het stedelijk weefsel. Zodra er plannen op stapel stonden, hebben we daarom meteen ingezet op een tijdelijke invulling, waarvan ik een grote believer ben. Op de Electrabelsite heeft Odebrecht bijvoorbeeld de tijdelijke horecagelegenheid Villa Vilander ingericht die intussen een definitieve vergunning heeft. De magnifieke turbinehal werd ingezet voor opnames van het VTM- programma ‘Mijn restaurant’. Elders krijgen starters de kans om zonder zware investeringen hippe concepten te testen. Dat soort initiatieven zet een site in de schijnwerpers, trekt de aandacht van mogelijke investeerders en ondernemers en maakt dat de buurt er fier op is.”

8.   Durf ferme beslissingen te nemen

“Wij willen de verdichting op een kwali- teitsvolle manier realiseren in ons stedelijk gebied. Daarom zagen we met lede ogen aan hoe bepaalde investeerders in onze landelijke deelgemeenten hoge prijzen betaalden die ze dan trachtten te recupereren door zoveel mogelijk appartementen op een kavel te persen. We wilden paal en perk stellen aan die speculatie die het landelijke karakter van onze dorpen aantast. Daarom hebben we, na overleg en met instemming van de deelgemeenten, een gemeentelijke stedenbouwkundige vergunning opgemaakt die dergelijke projecten onmogelijk maakte. Momenteel leggen we ter vervanging daarvan de laatste hand aan een RUP omdat dat juridisch het meest sterke instrument is om ons beleid inzake meergezinswoningen afdwingbaar te maken. In dat RUP hebben we overigens uitzonderingen opgenomen voor erfgoed en voor projecten met een collectieve component, zoals cohousing. Uiteraard betekende die ‘appartementenstop’ in buitengebieden een zware beslissing en, gezien het ontbreken van een overgangsperiode om een tijdelijke boom te voorkomen, een plotse breuk met het verleden. Er volgde dan ook flink wat tegenwind, zowel van architecten als van grondeigenaars en ontwikkelaars/investeerders. De bevolking daarentegen juichte de beslissing wel toe. Intussen is de storm geluwd, maar het RUP zou natuurlijk voor een nieuwe opstoot kunnen zorgen. Belangrijk vind ik dat iedereen weet waar hij aan toe is, want dat weegt voor een ontwikkelaar het zwaarste door. Afspraken moeten waterdicht zijn.”