Vrije Tribune

"Hoe de bouwshift onbetaalbaar wordt (voor architecten)"

Architect Jozef Hessel, zaakvoerder A1AR • 2 november 2022

'Creëer een duidelijke visie over waar je met de stad naartoe wil', schrijft architect Jozef Hessel in een open brief. Want met een wispelturig beleid is het haast onmogelijk om de workload (en dus het ereloon) correct in te schatten.

lightbulb Vrije Tribune

NAV en Architectura.be willen een bijdrage leveren aan het maatschappelijk debat over actuele thema’s. Daarom geven we op onze websites een forum aan organisaties, columnisten en gastbloggers. Elke auteur schrijft in eigen naam. Wil je graag reageren op deze bijdrage via een opiniestuk, contacteer NAV dan via info@nav.be.

Op dinsdag 8 november 2022 staan in de commissie van het Vlaams Parlement opnieuw twee decreten (instrumentendecreet en woonreservegebieden) op de agenda die de bouwshift zouden moeten realiseren. Een nobel doel, maar ik begin me stillaan zorgen te maken over de betaalbaarheid van deze bouwshift. Niet zozeer hoe minister Demir die grondeigenaars zal vergoeden, maar eerder hoe architecten nog erelonen dienen te bepalen met hun klanten. Én vooral, hoe je daarbij toch rekening kan houden met de iets of wat wispelturige overheden om hen het antwoord te kunnen bieden dat ze uiteindelijk waarschijnlijk verwachten, of toch weer niet.

 

Het nieuwe decreet duwt de volledige bouwshift richting de lokale overheden. Het is een nobele gedachte zou je denken dat steden en gemeentes hun streek beter kennen en dat er minder overheid moet bestaan op hoger niveau. Alleen kan je de vraag stellen of lokale overheden de bijzondere kennis en daadkracht hebben om ook daadwerkelijk dat beleid te voeren. Laat staan dat ze hun beleid ook stevig voorbereiden en openlijk communiceren. Al zeker niet als het op ruimtelijke ordening aankomt.

 

De architect staat ertussen en schetst ernaar

Het lokale bestuur moet afrekenen met zijn kiezers en kiest eieren voor zijn geld. Dus zeker niet te hoog bouwen, want de buurtbewoners klagen nu al.  Grondeigenaars daarentegen zien het laag fruit al hangen. Verkopen die handel want hier ligt cash, veel cash en kijk maar even wat ze hiernaast gedaan hebben. Zo hoog mogelijk denkt de projectontwikkelaar, want de (voormalige) bouwmeester heeft het gezegd. Ik heb daarenboven mijn grond ook nog eens hoog ingekocht en ik heb genoeg entiteiten nodig om het rendabel te maken.

 

En de architect … Die staat ertussen en schetst ernaar. De wil van het ene tegenover het verlangen van de andere.

 

Dear architects, it’s time for a system change en onderhandel goed uw contracten, las ik vorige week op een stevig gedeelde digitale open brief. Eindelijk, dacht ik. Het begint bij velen toch naar enige vorm van besef te dagen. Alleen vraag ik mij steeds meer en meer af hoe ik nu een wispelturige overheid kan inschatten om mijn contract vanaf het begin goed te zetten voor een opdracht. Geen evidentie, me dunkt.

 

Als een lokale overheid al even heeft nagedacht over hoe ze ruimtelijke ordening wensen te realiseren, is het al vaak in zones, op plan via structuurplannen, BPA’s of RUP’s. Een RUP geeft juridische zekerheid maar al snel zie je in de realiteit dat een obees RUP vaak de kleine ruimtelijke kwaliteit niet ten gronde heeft onderzocht. Laat er ons dan snel een kwaliteitskamer, intercommunales, experten of gecoro’s bij roepen. Als we ons indekken met taskforces en adviesorganen kunnen we dit makkelijker van ons afschuiven.

 

Kan je het een gemeente of stad kwalijk nemen dat zij kiezen voor ruimtelijke kwaliteit en een draagvlak? Uiteraard niet. Alles is beter dan verkrampt een bouwstop afkondigen of allergisch reageren op het woord ‘appartementen.’ Het is verdorie hun taak om dit te doen. Alleen jammer dat het pas gebeurt als het per definitie te laat is en de grond gekocht is. En wie betaalt het gelag? Helemaal correct, de architect.

 

Ga maar onderzoeken, ontwerpen, tools gaan toepassen en creatief gaan wezen. Want dat kunnen we toch zo goed. Maar wie zal deze uren gaan betalen? De overheid denkt: de ontwikkelaar moet maar betalen, want hij is initiatiefnemer. De ontwikkelaar denkt: ik moet dit toch niet betalen, want ik vraag toch niet om dat nodeloos moeilijk te maken. Doe gewoon wat ik vraag want ik wil graag snel bouwen. Ik wist dit toch ook niet toen ik hier startte?

 

Dan is het toch snel opgelost? Kwaliteitskamers weg? Of experten? Of alles weg en bouwen wat we willen? Helemaal niet, want dan zit de real estate aan het stuur en ontstaat er een wildgroei van eenheidsworst.

 

Geef ons een duidelijke visie

Uiteraard proberen wij als architecten de ruimtelijke kwaliteit hoog te houden maar geef ons er dan wel de instrumenten voor. Geef ons een duidelijke visie waar je met de stad naartoe wil, DENK NA hoe je wil en hoe je kan verdichten, denk na hoe je wil werken en wonen, of nog beter hoe je deze kan combineren en waar je deze wil combineren. DENK NA over waar en hoe je voorzieningen wenst, hoe je open ruimte wenst te creëren en werk visies uit. DENK NA hoe je een evenwichtig woonaanbod kan creëren. En denk vooral niet waar wel en waar niet maar stel minimale kwaliteitseisen op. Geef mee waar of vanaf wanneer je nieuwe woonvormen wenst te implementeren en communiceer duidelijk!

 

Dat is toch wel het minste dat we van een overheid mogen verwachten?

 

Maak van kwaliteitskamers of gecoro’s officiële organen en hang er voorwaarden aan vast. Geef mee hoe vaak en waar ze moeten samenkomen en tegen wanneer verslagen moeten afgeleverd worden. Maak duidelijke regels hoe ze werken, hoe ze samengesteld zijn, waar ze in actie komen en welke bevoegdheid ze hebben. Geef ons voor het hele land (of Vlaanderen) minimale kwaliteitseisen en bovenal: wees zo streng voor je zelf als voor een ander.

 

Als ik nu zie welke kwaliteitseisen opgesteld worden door de ene overheid of intercommunale die dan enkele maanden later zelf haar grond verkoopt tegen de hoogste prijs, of als ik zie hoe er geschermd wordt met kwaliteitskamers voor onze projecten om dan later vanuit hun eigen initiatief er hun laars aan te lappen, meten we toch met twee maten en twee gewichten. Wees dan niet verwonderd dat een ontwikkelaar ook denkt vanuit centen. 

 

Gelijke instrumenten voor alle gemeenten en steden

Onlangs vroeg iemand me nog van de dienst Omgeving of overheden moeten kunnen rekenen als ontwikkelaars. NEEN, want als cijfers onze samenleving gaan bepalen zijn we ver verwijderd van kwaliteit. Wees als bovenlokale overheid gewoon consequent, en leg instrumenten vast die voor iedere gemeente of stad gelijk zijn. Breed genoeg zodat zij er aan de slag mee kunnen volgens hun eigen specifieke noden. Wees duidelijk en als er dan toch iets is waar een overheid iets kan leren van cijfers, is het van termijnen.

 

Want termijnen, budget en economie hangen onlosmakelijk aan elkaar vast. Weet dat snelheid in pirvate bedrijven één op één vasthangt met centen. Als ontwikkelaars dus een site kunnen kopen waar geen hogere visie aan gekoppeld is, gaan ze er inderdaad vanuit dat the sky, the limit is. Als je pas in actie komt omdat de vraag zich voordoet, weet je dat je per definitie te laat komt. Zorg dan dat het implementeren van een zoektocht naar kwaliteit niet resulteert in een zwart bodemloos gat waar tijd relatief is.

 

Want als een overheid ons de juiste tools aanreikt, kunnen wij als architecten op zoek gaan naar kwaliteit en hoeft een goed ontwerp niet dubbel zo lang te duren als een slecht ontwerp. Of dienen nieuwe woonvormen niet gelijk te staan aan een verlies van rendement. Of kan een zure buur niet klaarstaan om een zoektocht naar kwaliteit te tackelen voor de deputatie of Raad van Vergunningsbetwistingen.

 

Of hoe een consequente en bovenal duidelijke overheid er voor zou kunnen zorgen dat erelonen niet hoeven te verdubbelen om correcte verloning mogelijk te maken van onze medewerkers, inclusief heel normale zaken als vakantiegeld, ziekteverlof en eindejaarspremie.