Interview

Er moet een cultuurshift komen zodat kopers zich beter informeren – analyse Vlaams renovatiebeleid

12 mei 2023

Met de huidige Vlaamse renovatieverplichting, waarbij kopers van een woning of appartement met EPC-label E of F binnen de vijf jaar na aankoop moeten renoveren tot label D, zullen we de langetermijndoelstelling voor woongebouwen tegen 2050 niet halen. NAV pleit voor méér ambitie, duidelijke communicatie van de overheid en incentives om bij élk renovatieproject een masterplan te maken.

ID / Sandra Van Watermeulen

Waarom is de huidige renovatieverplichting voor residentiële gebouwen volgens NAV niet ambitieus genoeg? Vormt het geen stimulans om energieverslindende woningen energetisch te renoveren?

Steven Lannoo, directeur NAV: “Het is een stimulans. Maar het probleem is dat de huidige maatregel mensen niet stimuleert om een plan op de lange termijn te maken. En dat is net wat NAV het allerbelangrijkste vindt. De huidige verplichting verplicht kopers vandaag enkel om binnen de vijf jaar na aankoop naar D te gaan, verder niks.”

 

“De Vlaamse overheid geeft zélf aan dat ze in 2050 naar EPC-label A wil. De overheid zou dit traject tot 2050 nu al moeten uitstippelen. Als je nu maatregelen neemt om label D te halen, dan kan je technische lock-ins creëren. Verbouwers pakken bijvoorbeeld de isolatie van het dak van een woning aan, maar voorzien niet de nodige ruimte om daarna de muren te isoleren. Dan komen ze nadien in de problemen en moeten ze een deel van de werken aanpassen om de volgende stap in de renovatie te kunnen doen.”

 

NAV is geen tegenstander van een stapsgewijze aanpak van een renovatie maar wil dat er van bij de start een plan is op de lange termijn?

“Inderdaad. We willen de slechte, niet-bedoelde gevolgen van het beleid, die architecten nu in de praktijk ervaren, voorkomen. De huidige maatregel stimuleert de puntsgewijze, ondoordachte renovaties. En dat is niet enkel een probleem omdat er technische lock-ins gecreëerd worden.”

 

“Renovaties worden door de overheid te eng bekeken als een puur energetisch verhaal. Meestal willen verbouwers niet enkel energetische ingrepen doen: ze willen ook het wooncomfort aanpakken, de manier waarop je de woning gebruikt. De zolderruimte is een goed voorbeeld: je zou de zoldervloer kunnen isoleren in plaats van het dak. Maar als je die zolderruimte op termijn nodig hebt als kinderkamer, dan is dat geen slimme ingreep. Dan moet je het dak aanpakken en misschien in de dakstructuur iets wijzigen, bijvoorbeeld een dakkapel voorzien. Nog vervelender wordt het als je je dak isoleert, maar niet voorziet dat de ruimte ooit als kamer zal fungeren. Nadien moet je de isolatie verwijderen om extra ramen te voorzien. Dat is duurder én een verspilling van materialen en van arbeidskrachten in de bouwsector.”

 

Méér ambitie op een langere termijn

NAV stelt voor om de verplichting ambitieuzer te maken en de termijn langer, naar EPC-label A op 15 jaar. Waarom?

“Zo’n verplichting zal geplande stapsgewijze renovaties stimuleren. De bedoeling is om diepgaande renovaties haalbaar te maken voor de modale koper van een woning. Als alle potentiële kopers van een huis verplicht rekening houden met de renovaties die ze moeten doen om op termijn EPC-label A te halen, dan zal dit een invloed hebben op de verkoopprijs van energetisch slecht presterende woningen. Het zal de prijzen van die woningen drukken, en daardoor zullen er ook meer middelen beschikbaar zijn om te renoveren. Zo realiseer je een welvaarttransfer van eigenaars die jarenlang niet geïnvesteerd hebben in hun woning naar kopers van een woning die wel willen investeren. Dat lijkt ons zowel maatschappelijk wenselijk als een goede zaak voor architecten en andere bouwprofessionals.”

 

NAV gelooft dat een betere informatieverstrekking over de kostprijs van een renovatie essentieel is in een goed renovatiebeleid?

“Ja, mensen bieden nu hun maximumbudget, hebben te weinig kennis over wat een verbouwing kost en schatten dat bedrag dus steevast te laag in. Als ze dit correcter zouden inschatten en als banken zouden helpen om die renovatiekosten realistischer te ramen, dan bieden potentiële kopers niet te veel voor een huis.”

 

Zijn de bronnen die mensen nu raadplegen dan niet correct?

“Het gebeurt te weinig dat men een professional, een architect, meeneemt bij het bezoek van een woning. Ook de bank vraagt te weinig naar goed onderbouwde informatie. En de info die de overheid op zo’n moment aanbiedt, is moeilijk interpreteerbaar. Vastgoedkantoren vinden dat de prijsramingen die nu gegeven worden op een EPC-attest te hoog zijn, terwijl architecten weten dat die inschatting net te laag is. Het budget is namelijk afgestemd op de puur energetische ingrepen. Maar die ingrepen hebben meestal als gevolg dat je ook andere zaken moet aanpakken, zoals de vloer zelf vervangen wanneer je die wilt isoleren. En de meeste mensen willen bovendien niet enkel hun huis isoleren en een warmtepomp plaatsen. Ze willen ook de woonkwaliteit aanpakken.”

 

Renovatiemasterplan als voorwaarde voor subsidies

Door van het renovatiemasterplan een voorwaarde te maken om subsidies of premies te krijgen, wil NAV kandidaat-kopers overtuigen om een beroep te doen op de expertise van de architect en zo doordacht te renoveren?

“Er moet een cultuurshift komen zodat kopers zich beter informeren. De overheid moet meer inzetten op informatieverspreiding over wat verbouwen kost, en benadrukken dat je beter renoveert met een plan. We denken dat er verschillende maatregelen mogelijk zijn om mensen te stimuleren om met een plan te werken. Eén ervan zou kunnen zijn: koppel de subsidies aan een masterplan. Daarnaast denken we ook dat een renovatieverplichting naar EPC-label A op een langere termijn automatisch een betere stimulans zou zijn.”

 

Is het premie- & subsidiebeleid van de overheid op dit moment effectief? En komt de steun terecht bij de juiste mensen?

“We weten dat subsidies in een krappe aannemingsmarkt prijsverhogende effecten kunnen hebben. We weten ook dat architecten vaak ondervinden dat gesubsidieerde ingrepen achteraf geheel of gedeeltelijk weer ongedaan gemaakt moeten worden, omdat ze voor een lock-in gezorgd hebben. Het koppelen van subsidies aan een renovatiemasterplan zou die verspilling tegengaan.”

 

“De vraag of de subsidies wel bij de juiste mensen terechtkomen is een economisch-wetenschappelijke en ideologische discussie die relevant en interessant is, ook voor architecten. Maar als architectenvereniging zijn we slecht geplaatst om een bijdrage te leveren aan die discussie. Het enige wat we in de praktijk vaststellen, is: als je veel subsidieert in een krappe markt, dan bestaat het risico dat de middelen niet op de meest efficiënte manier worden ingezet.”

 

Ook op het vlak van btw worden er door de overheid keuzes gemaakt waar NAV het niet mee eens is?

“Wij vinden het vooral belangrijk dat de beslissing om te kiezen voor sloop dan wel voor renovatie stoelt op technische en ecologische motieven, en dus niet gestuurd wordt door fiscale overwegingen. Daarom vinden we dat er een gemeenschappelijk btw-tarief moet komen voor sloop en renovatie. Daarnaast zijn we ervan overtuigd dat het systeem zo eenvoudig mogelijk moet zijn. Dat zal het doelmatiger maken en de maatschappelijke kosten van de regeling verminderen.”

Steven Lannoo, directeur NAV. 'De overheid moet meer inzetten op informatieverspreiding over wat verbouwen kost, en benadrukken dat je beter renoveert met een plan.'

Naar één systeem voor verbouwbegeleiding

Na de vereenvoudiging bij de aanvraag van premies via ‘Mijn verbouwpremie’ werkt minister Demir nu aan een eenvoudiger systeem voor begeleiding, ‘Mijn Verbouwbegeleiding’ (MVB)? Wat zou dit precies betekenen en wat zijn de voor- en nadelen?

“Er zijn momenteel verschillende initiatieven van begeleiding, zoals de lokale energiehuizen, renovatieadviseurs, energiedeskundigen … Het is positief dat men een vereenvoudiging nastreeft en dat er doelgericht ingezet wordt op mensen met te weinig middelen. Wat we in het huidige voorstel jammer vinden, is dat er sprake is van een basisscan, een soort gestandaardiseerde benadering. Die houdt geen rekening met woonbehoeften, technieken, volgorde van de werken … Er wordt te weinig ingezet op het maken van een goed renovatieplan. De begeleiding zou vooral moeten sturen op de lange termijn. Dit is des te meer nodig voor de doelgroep waarvoor MVB bedoeld is. Het gaat om eigenaars met weinig middelen en vaak slechte huizen. Dus niet enkel het energetische aspect, maar ook de woonkwaliteit is van belang.”

 

“Er is hierbij ook de problematiek van noodkopers: mensen die een woning kopen omdat ze niet op de huurmarkt willen terechtkomen, maar die eigenlijk niet de middelen hebben om een woning te renoveren of zelfs in stand te houden. We hebben het eigenaarschap altijd enorm gestimuleerd, maar we moeten durven de vraag te stellen of het eigenaarschap wel altijd het beste idee is. Soms is het beter om in te zetten op een groter aanbod sociale woningen. Je kan immers geen sociaal beleid voeren door middel van een renovatiebeleid. Renovatiedoelstellingen botsen soms met sociale doelstellingen. Als je als overheid maatregelen wil nemen om ongelijkheid en armoede aan te pakken, dan betekent dat niet dat je de energie- en isolatienormen minder streng moet maken.”

 

Collectieve maatregelen: een kans?

Wat vindt NAV van initiatieven zoals de inspiratiekaart renovatiebeleid die VVSG onlangs lanceerde? Is dit een handig hulpmiddel bij het uitwerken van een renovatiestrategie in steden, gemeenten, …?

“De kaart zal wellicht bij een aantal gemeenten het idee van collectieve renovaties nog meer wind in de zeilen geven. Op zich is dat goed, maar het is belangrijk dat (lokale) politici niet naar een collectieve renovatie kijken alsof het een groepsaankoop van isolatiemateriaal betreft. Ook bij collectieve renovaties is een individueel plan voor elk huis nodig. Want zelfs al heb je heel gelijkaardige huizen, dan nog is de staat van de woningen anders, zijn de behoeften van de bewoners anders, hebben ze andere middelen ter beschikking ...”

 

“De winst die uit de schaaleffecten te halen valt, is minder dan sommigen dromen. Het kan niet de bedoeling zijn om massaal achtergevels te isoleren die dan een jaar later half afgebroken worden om extra daglicht in de woning te brengen. Beleidsmensen hebben te weinig inzicht in wat renoveren precies betekent. Er is geen one size fits all. Je kan dus wel een dynamiek in een gemeente of wijk op gang brengen, maar wijkrenovatie is niet zo eenvoudig als groepsaankoop zonnepanelen.”

 

Maar collectieve oplossingen op het publieke domein, zoals bijv. warmtenetten, kunnen wel een rol spelen in het renovatiebeleid. Zet de overheid hier genoeg op in?

“Er zijn zeker nog onbenutte mogelijkheden voor collectieve verwarmingssystemen, ten minste daar waar de dichtheid voldoende hoog is en/of er restwarmte beschikbaar is. Dat is een kernopdracht van de overheid en het vraagt een hoge investering, maar die is wellicht beter te verantwoorden dan sommige versnipperde premies aan individuele eigenaars. Natuurlijk moet men bekijken of het realistisch is, op welke termijn het kan, etc. Momenteel staat dit nog in de kinderschoenen.”

 

De overheid zou het goede voorbeeld moeten geven bij de renovatie van het eigen patrimonium. Gebeurt dat?

“Ja, er wordt op ingezet, maar het gaat heel traag. Ik denk bijvoorbeeld aan de sociale woningen in Gent. Er is een programma om daar op lange termijn sterk in te investeren. Maar ook dat is geen makkelijk verhaal.”

 

Van EPB/EPC naar milieu-impactscore

Is de EPC-score eigenlijk de ideale toetssteen bij een duurzame langetermijnstrategie voor renovaties? Zijn er nog andere factoren van belang, bijv. de energie die nodig is om bepaalde bouwmaterialen te produceren (M-peil)?

“Zeker vanuit theoretisch oogpunt zouden we de EPB/EPC-methodiek in de toekomst moeten vervangen door een meer omvattende milieu-impactscore (M-peil). Maar die is momenteel nog niet beschikbaar. En we kunnen daar niet op wachten, omdat ons een enorme opgave wacht. We hebben een gemeenschappelijk doel nodig dat iedereen kan begrijpen. A in 2050 is dan ook zeker geen slechte keuze op dit moment.”

 

“Bij het uitwerken van het M-peil zal het bovendien belangrijk zijn dat dit interpreteerbaar en hanteerbaar is voor architecten. Nu is er bijvoorbeeld al veel onduidelijkheid over het S-peil bij architecten. En dan schiet zoiets zijn doel voorbij. Het M-peil mag dus geen black box worden, anders zal het te weinig richting geven aan het ontwerpproces en heeft het onvoldoende effect.”

EPC-norm voor huurwoningen gaat geleidelijk omhoog

Op 12 mei heeft Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele een nieuwe minimale EPC-norm aangekondigd voor huurwoningen, die geleidelijk verstrengt. Open en halfopen woningen moeten evolueren naar label E in 2030, label D in 2035 en label C in 2040. Voor appartementen en rijwoningen ligt de lat de komende jaren iets hoger: label D tegen 2030 en label C tegen 2035.

 

Voor gebouwen met erfgoedwaarde komen er uitzonderingen als energetische ingrepen te veel impact hebben, klinkt het.

 

Diependaele: “We integreren dit EPC-labelpad in de minimale woningkwaliteitsnormen voor verhuur. Hiermee geven we de Vlaamse huurmarkt een helder perspectief van wat de verwachtingen zijn op energetisch vlak. Daarbij kiezen we voor een lange doorlooptijd, omdat we onze Vlaamse verhuurders ruim de tijd willen geven om hierop te anticiperen. Het opwaarderen van onze huurwoningen creëert winst op verschillende vlakken. De waarde van het pand stijgt, de huurder zal een lagere energiefactuur krijgen en het levert een bijdrage aan onze ambitie om tegen 2050 alle woningen in Vlaanderen energetisch kwalitatief te maken."

 

De minister belooft verder om de labels van huurwoningen beter te laten controleren.