Interview

Filip Canfyn fileert de (on)betaalbaarheid van wonen in nieuw boek

Wout Ectors, SPYKE • 15 mei 2023

In zijn nieuw boek over de (on)betaalbaarheid van wonen drukt burgerlijk ingenieur-architect Filip Canfyn iedereen opnieuw met de neus op de feiten. Hij schetst niet alleen de problematiek in al haar facetten, maar reikt meteen ook een reeks oplossingen aan. Dat de belangrijkste sleutel daarbij in het kamp van de politiek lijkt te liggen, neemt niet weg dat architecten eveneens hun steentje kunnen bijdragen.

ID/ Fred Debrock

Filip Canfyns loopbaan mag op z’n minst atypisch genoemd worden. Na een periode van tien jaar in een architectenkantoor was hij actief als ambtenaar, directeur stadsontwikkeling in Kortrijk, aannemer en projectontwikkelaar. Dat veelzijdige parcours legde Canfyn geen windeieren, want zo kon hij allerlei vraagstukken vanuit meerdere invalshoeken onder de loep nemen. Dat gaf in het verleden al aanleiding tot een boek over de betaalbaarheid van wonen, in februari kwam nummer twee uit.

 

“Zeker mijn periode als ambtenaar was erg interessant”, klinkt het bij Filip Canfyn. “Toen kruiste het begrip huisvesting mijn pad, toch een heel ander gegeven dan gewoon residentieel vastgoed. Zo krijg je een zekere sociale realiteit mee, waarbij je merkt dat het allesbehalve goed gaat. Je beseft op die manier ook dat je als architect per definitie voor de middenklasse werkt en slechts zelden voor mensen met minder middelen. Bovendien zie je dat er enorm veel rapporten en cijfermateriaal bestaan waar de beleidsmakers eigenlijk zeer weinig mee doen.”

 

“Er is enerzijds een politieke desinteresse, en anderzijds het mantra dat de markt het wel zal oplossen”, vervolgt Canfyn. “Maar op een bepaald moment moet je toch actie ondernemen. Let wel, marktconformiteit is geen lelijk woord. Ik heb een aversie tegen discussies waarbij je in een van de twee kampen wordt geduwd. Ik heb zelf aan beide kanten gestaan, die van het algemeen belang en die van het particulier belang, en pleit vooral voor samenwerking.”

 

Rol overheid in sociale huisvesting

Zowel bij het schetsen van de problematiek van de woon(on)betaalbaarheid als bij het aanreiken van mogelijke oplossingen, komt de politiek aan bod in het discours van Canfyn. “Ik denk dat de overheid een cruciale rol heeft. Een rol die ze zogezegd niet opneemt, maar wel speelt door een aantal zaken op een verkeerde manier aan te pakken. Neem nu het eigenwoningbezit. We zijn natuurlijk pro, maar de genomen maatregelen komen vooral terecht bij zij die het niet nodig hebben. Een groot deel van de woonsubsidies, zoals de woonbonus, gaan naar de hoogste inkomens: crazy.”

 

“Het aantal sociale woningen ligt intussen al 50 jaar op hetzelfde niveau, 6 procent, waardoor alles per definitie naar de private huurmarkt verschuift. Hoewel die markt zowel kwantitatief als kwalitatief ondermaats is, blijft ze door de schaarste floreren. Met daarbij het nefaste effect dat de mensen die net geen woning kunnen kopen een verdringingseffect creëren naar beneden toe. Zo stoten velen op de beruchte glazen vloer van de sociale huisvesting.”

 

Filip Canfyn haalt meteen twee oplossingen aan, die idealiter samen geïmplementeerd worden. De overheid moet volgens hem meer sociale huisvesting voorzien om de druk onderaan de maatschappelijke ladder weg te nemen. Daarnaast hebben overheid en markt een gedeelde taak om voor de modale inkomens betaalbare huuroplossingen te creëren.

 

Energieproblematiek

“Ik zie verder nog een ander probleem, dat eigenlijk nog veel groter is: 90 procent van de huidige woningen zal het EPC-testje niet doorstaan. We zullen dus toch iets moeten doen met ons bestaand patrimonium. Maar wanneer slechts 1 procent per jaar vernieuwd wordt, komen we er natuurlijk niet tegen 2050.”

 

“Daar komt nog bij dat zo’n 60 procent van de bestaande woningen geen toekomst hebben inzake energierenovatie”, vervolgt Canfyn, die twee redenen aanwijst op basis van evenveel groepen. “Ten eerste worden verhuurders niet beloond voor hun investeringen, waardoor ze moeilijk te overtuigen zijn. De lagere energiekosten zijn tenslotte voor de huurder. Ten tweede hebben heel wat woningeigenaars vandaag simpelweg het budget niet voor een deftige energetische renovatie.”

 

Tegen 2035 zullen verhuurders alleen nog appartementen of rijwoningen mogen verhuren die minstens EPC-label C halen. “Dat verhuurders verplicht energiemaatregelen moeten treffen, betekent nog niet dat ze ervoor worden beloond”, aldus Canfyn. Volgens hem blijft de situatie van split incentives bestaan en zullen verhuurders allicht niet meer doen dan het vereiste minimum. “En als het de bedoeling is dat de huurprijzen stijgen omwille van en na die energierenovatie, zit er wel een beloning in, maar ook een risico. Dan wordt de huurmarkt immers nog wat minder betaalbaar.”

 

“Het is niet de grond die duurder is, maar de ontwikkelingsgrond”

‘De overheid betoelaagt consistent de ingrijpende renovatie van bestaande woningen’: zoals bij de theoretische oplossingen in zijn boek te lezen valt, verwacht Filip Canfyn ook in dat energieverhaal een politiek antwoord. Net als op vlak van grondprijsbeheersing overigens, waar de markt naar verluidt eveneens een rol moet spelen, want dat blijkt een cruciaal element in tijden van hoge inflatiepercentages, rentes en energieprijzen.

 

“Aangezien de marktprijs zich aftoetst aan de budgetkracht van gezinnen, bepaalt die budgetkracht de betaalbaarheid van wonen”, stelt Canfyn. “Daarom is een lagere grondprijs de oplossing. Ontwikkelaars hebben nog een redelijke voorraad gronden, die ze aankochten aan hoge prijzen. Het is niet de grond die duurder is, maar de ontwikkelingsgrond. Zo krijg je een enorm kostenplaatje en moet je steeds weer verkopen aan mensen met een hoger inkomen. Die spiraal moeten we doorbreken.”

 

Key workers

Zoals Filip Canfyn al aangaf, komt de onbetaalbaarheid van wonen ook nadrukkelijk tot uiting in de categorie van de modale inkomens. In zijn boek besteedt hij zelfs nog een apart hoofdstuk aan de ‘key workers’ in de ruime zin van het woord, van agenten en hulpverleners tot leraars en winkelbediendes. “In de vijftienminutenstad van Carlos Moreno kan je alle diensten en voorzieningen bereiken op een kwartiertje. Dat is op zich een goede evolutie, maar daardoor worden de stadskernen wel flink duurder. Met als resultaat dat de key workers steeds vaker moeten verhuizen uit de stad, weg van hun werkplek.”

 

“We ondermijnen op die manier de motor van onze welvaart en van het comfort van de vijftienminutenstad. Dat is toch een maatschappelijk-economisch probleem aan het worden, al is het een evolutie die internationaal gezien allesbehalve uniek is. Wat de woonmarkt wel en niet voor deze mensen kan betekenen, is alleszins een discussie die we moeten voeren.”

 

Bouwshift

De vraag rijst of de bouwshift wonen niet nog duurder zal maken in de toekomst. Volgens Filip Canfyn zal het zo’n vaart niet lopen, maar dan vooral omdat hij niet verwacht dat die maatregel er effectief zal komen. “Vandaag wijst niets erop dat de bouwshift ernstig genomen wordt. Het is bovendien een feit dat er nog enorm veel bouwpercelen zijn, alleen is het gros daarvan in particuliere handen. Er is dus genoeg, alleen gaat het door die versnippering om een vreemde situatie.”

 

“Ontwikkelaars zijn zich vandaag niet rijk aan het investeren in die percelen”, benadrukt Canfyn, die voorts aangeeft dat ook de overheid nog wat gronden in de portefeuille heeft. “Maar er duikt wel een andere moeilijkheid op: veel van die percelen voldoen eigenlijk niet meer, bijvoorbeeld omwille van de overstromingsproblematiek of omdat ze te ver verwijderd liggen van de zogenaamde knooppunten van voorzieningen en het openbaar vervoer.”

 

Zelfs zonder die gronden is er volgens Canfyn geen sprake van schaarste, maar hij ziet nog een bijkomend probleem. “Het drama van de bouwshift is dat de Vlaamse Regering iedereen integraal wil vergoeden en dat systeem doorschuift naar de lokale overheden, die al krap bij kas zitten. Daarom vrees ik dat de situatie zal blijven zoals ze is, met een spel van snel grond kopen aan te hoge prijzen om de omzetmolen in gang te houden en toch maar te ontwikkelen voor de hoogste inkomens.”

 

Architect kan de business as usual bestrijden

Op de vraag of architecten een rol kunnen spelen in het verhaal van de onbetaalbaarheid van wonen, heeft Filip Canfyn een genuanceerd antwoord klaar. “Het is in de eerste plaats belangrijk voor de architect om de situatie niet erger te maken dan ze is. Kostengevoelig bouwen en zorgen dat een woning lang meegaat, is het devies. Ten tweede verwacht ik van architecten toch meer plichtsbesef: je moet niet meedoen met die suburbanisatie en die verrommeling van het landschap, je moet niet bouwen waar het onverstandig is en wat onverstandig is om te bouwen.”

 

“Met hun verstand en hun talenten, met hun kennis, kunde en ervaring, zijn architecten ideaal geplaatst om te zeggen dat het anders kan. Je hoeft niet tegen de business in te gaan, maar er liggen wel kansen om de business as usual te bestrijden en plichtsbewust het algemeen belang na te streven. Ik noem dat de Eed van Hippocrates voor architecten.”

De eed van Hippocrates voor architecten, hertaald door Filip Canfyn

Ik beloof dat ik mij naar mijn beste vermogen voor een kwaliteitsvolle architectuur ten dienste van de medemens en de samenleving zal inzetten. Ik zal het beroep van architect plichtsbewust en nauwgezet uitoefenen. Ik zal boven alles voor mijn gebruikers zorgen en hun levenskwaliteit bevorderen. Ik zal ze correct informeren. Ik zal mij blijven bijscholen, de grenzen van mijn mogelijkheden niet overschrijden en waar mogelijk bijdragen tot de vooruitgang van de kennis over architectuur. Ik zal verantwoordelijk omgaan met de middelen, die de maatschappij ter beschikking stelt, en ijveren voor een architectuur, die toegankelijk is voor iedereen. Zelfs onder druk zal ik mijn kennis niet aanwenden voor praktijken, die indruisen tegen de menselijkheid en de basiswaarden van de samenleving. Dit verklaar ik plechtig, uit vrije wil en op mijn woord van eer.