Interview
Peter Vanden Abeele: “Betaalbaar wonen is een complexe puzzel”
Ir.-architect Elise Noyez • 2 november 2023
Gent Stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele aan de budgethuurwoningen die stadsontwikkelingsbedrijf sogent aan de Voorhavenkaai, naar een ontwerp van DBLV architecten, realiseert. © Klaas Verdru
Peter Vanden Abeele is ingenieur-architect, stedenbouwkundig ontwerper en erkend ruimtelijk planner. In zijn werk als stadsbouwmeester van Gent, een functie die hij sinds 1 november 2017 bekleedt, is de woonproblematiek in de stad een terugkerend thema. Hij riep al meermaals en via diverse kanalen op om in te zetten op grootschalige en betaalbare woonprojecten. Nu de verlenging van zijn mandaat een feit is, wordt die visie verder geformaliseerd en moet het idee van een Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen tot een goed doorwrochte methodiek verfijnd en vervolgens in uitvoering gebracht worden.
Lasagne van (betaalbaarheids)problemen
De situatie op de Gentse woningmarkt is al enige tijd onderwerp van discussie. Wat is volgens u de kern van de Gentse, en bij uitbreiding stedelijke, woonproblematiek?
Peter Vanden Abeele: “De uitdagingen van het stedelijk woonvraagstuk zijn veelvuldig en zeker niet uniek aan Gent. Ik denk dat elke Vlaamse centrumstad zowat met dezelfde vragen en problemen kampt. Dat gaat onder meer over een tekort aan woningen, maar tevens over te hoge prijzen en een te lage kwaliteit omwille van een verouderd patrimonium dat bovendien niet aangepast is aan de steeds diversere noden van een bevolking waarin de klassieke gezinsconfiguratie al lang geen norm meer is.”
Die problemen doen zich in principe in alle segmenten voor. Met het idee voor een Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen richt u zich echter heel uitdrukkelijk op de huurmarkt. Waarom?
Vanden Abeele: “De situatie op de huurmarkt is op dit moment simpelweg het meest precair. Enerzijds omdat huurwoningen in een stad als Gent ruim 50% van het totale patrimonium uitmaken, in vergelijking met amper 23% volgens het Vlaams gemiddelde; anderzijds omdat er binnen dit segmenten verschillende problemen bovenop elkaar komen te liggen. Zo zijn er niet alleen de hoge huurprijzen, maar is de helft van de huurwoningen ook nog eens in slechte staat waardoor de woonlasten voor bijvoorbeeld water en energie veel hoger komen te liggen. Daarenboven heeft één op de twee huurders een economisch kwetsbaar profiel. De betaalbaarheidsproblemen stapelen zich hier met andere woorden laag per laag op.”
“Voor de lage middenklasse ontbreken de instrumenten om wonen betaalbaar te maken. Daar willen we iets aan doen”
Gaat dat ook niet op voor de sociale huisvesting?
Vanden Abeele: “Het klopt dat er in de sociale huisvesting nog veel werk aan de winkel is. Het verschil is dat daarvoor al campagnes lopen en middelen beschikbaar zijn. In wezen is het hele Vlaamse systeem gericht op enerzijds de ondersteuning van de laagste inkomens (het eerste kwintiel op de inkomensladder), door te voorzien in sociale woningen, en anderzijds de hogere inkomens (het vierde en vijfde kwintiel), door eigenaarschap te stimuleren. Voor de bevolkingsgroepen die in de stad typisch huren – noem het de lage middenklasse (of het tweede en derde kwintiel) – en die met bovenstaande betaalbaarheidsproblemen geconfronteerd worden, bestaan dergelijke instrumenten echter niet. Daar zouden we met de Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen iets aan kunnen doen. Zonder daarmee aan de middelen voor bijvoorbeeld sociale huisvesting te willen raken, natuurlijk. Beide campagnes moeten naast elkaar staan. Meer zelfs, je zou het kunnen beschouwen als communicerende vaten. Want hoe meer betaalbare huurwoningen ter beschikking komen, hoe groter de kans dat mensen die vandaag op de wachtlijst voor een sociale woning staan in dat aanbod een oplossing vinden en hoe minder druk er bijgevolg op de sociale woningmarkt komt te staan.”
Zes noodzakelijke hefbomen
De vraag om actiever in te zetten op betaalbaar wonen leeft in ieder geval ook bij de Gentenaar. Op 8 oktober nog mochten inwoners zich in een referendum uitspreken over onder meer het gebruik van publieke gronden voor betaalbare woonprojecten. Hoe staat u daar tegenover?
Vanden Abeele: “Het referendum was een grootschalige reactie op het feit dat het universeel basisrecht op wonen in onze stad amper nog invulbaar is. Een heel helder signaal dat Gentenaars vinden dat wonen te duur geworden is. De meer dan 33.000 Gentenaars die kwamen stemmen, vragen uitdrukkelijk om initiatieven voor betaalbaar wonen te ontwikkelen. In dat opzicht sluit het dus mooi aan bij de ambities van de Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen.”
“Het referendum richtte zich daarbij specifiek op de rol van de publieke gronden in de stad. In grote lijnen werd er immers gevraagd om alle vrije gronden in de stedelijke vastgoedportefeuille die niet voor andere stedelijke functies nodig zijn in te zetten voor de creatie van nieuwe en betaalbare woningen. Die eenzijdige focus gaat echter voorbij aan de complexiteit van het vraagstuk. Want niet alleen zijn niet alle vrije gronden zomaar geschikt om een woonproject op te plaatsen, er zijn ook heel wat andere zaken dan grond nodig om tot betaalbare woningen te komen.”
“Er zijn zes noodzakelijke componenten: beschikbare gronden, efficiënte bouwmethodes, slimme ontwerpen, flexibele regelgeving, geëngageerd beheer en maatschappelijk kapitaal”
Over welke zaken gaat het dan precies? Wat is er nodig om wonen en huren in een stad als Gent weer betaalbaar te maken?
Vanden Abeele: “In principe zijn er zes noodzakelijke componenten: beschikbare gronden, efficiënte bouwmethodes, slimme ontwerpen, flexibele regelgeving, geëngageerd beheer en maatschappelijk kapitaal. Met die zes zaken of hefbomen kunnen we volgens mij een noemenswaardige impact hebben op de stedelijke woonmarkt, al is het economisch evenwicht wel heel fragiel. Willen we het effectief betaalbaar houden, dan moet alles met andere woorden juist zitten. Dat betekent dat we gronden ter beschikking moeten hebben die niet alleen goed gelegen maar ook voldoende groot zijn om op een betaalbare schaal woningen te kunnen creëren, dat we op zoek moeten gaan naar efficiënte en kostenbesparende bouwmethodes zoals standaardisatie en prefabricage, dat we moeten nadenken over welke Vlaamse en lokale regels in functie van betaalbaarheid eventueel versoepeld of afgeschaft kunnen worden en hoe we procedures kunnen stroomlijnen en vereenvoudigen, dat al die verschillende randvoorwaarden in een kwalitatief ontwerp verenigd moeten worden, dat de huurprijzen op een gerichte manier gedrukt worden en dat er voldoende kapitaal voorhanden is om alles te financieren. Uiteindelijk moet elk puzzelstukje passen.”
Er worden in Gent nochtans al verschillende initiatieven genomen om bepaalde woonproblematieken aan te pakken. Waarom volstaan zij niet?
Vanden Abeele: “Naast de campagnes rond sociale huisvesting zijn er inderdaad ook heel wat kleinschalige pioniersprojecten die inzetten op bijvoorbeeld co-housing, wooncoöperatieven, Community Land Trust, Huuringent, budgetprojecten van het stadsontwikkelingsbedrijf sogent, en meer. Dat zijn waardevolle projecten, maar de betaalbaarheidskwestie lossen zij helaas niet op. Met projecten van tien à twintig woningen sla je bij wijze van spreken geen deuk in een pakje boter, daarvoor hebben we een veel grootschaliger project nodig. Kijk bijvoorbeeld naar hoe de stad zo’n vijftien jaar geleden de problematiek van studentenhuisvesting heeft aangepakt. Daar werd initieel ook een minimum van 50 koten opgelegd, vandaag plannen we projecten van gemakkelijk 300 entiteiten. Zo’n sneeuwbaleffect moeten we ook op de huurmarkt kunnen initiëren.”
Aan de Voorhaven op de Muide realiseert sogent een woonproject van 72 appartementen rond een gemeenschappelijke binnentuin. Het project 'Kaai 24' voorziet een gemengde wooninvulling met een mix aan koopwoningen, budget-huurwoningen en sociale huurwoningen. Het merendeel van deze appartementen zal verhuurd worden aan een betaalbare prijs. Ontwerp en foto: DBLV architecten
Wervend verhaal
Die opschaling wil u realiseren via een Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen. Wat mogen we daar precies onder verstaan?
Vanden Abeele: “Willen we alle zes de noodzakelijke hefbomen in evenwicht brengen, dan hebben we daarvoor in de eerste plaats de juiste partners nodig. Als lokale overheid spelen wij weliswaar een belangrijke rol – we kunnen publieke gronden ter beschikking stellen, regelluwe experimenten toelaten en daar zelfs voorwaarden aan koppelen zoals de huurprijs – maar op ons eentje kunnen we nooit alle voorwaarden invullen. Daarvoor hebben we op z’n minst ook de expertise van de bouwsector, het inzicht en de creativiteit van architecten, en de financiële ondersteuning van investeerders nodig. In dat opzicht is de Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen een poging om aan al die verschillende doelgroepen tegelijk te appelleren en ze te engageren om grootschalige projecten op poten te zetten. Een oproep om binnen een periode van zes of tien jaar tien projecten van elk minstens honderd betaalbare huurwoningen te realiseren, bijvoorbeeld.”
“We hebben alle partijen nodig, maar de ontwerper bekleedt een bijzondere positie”
“In Duitsland en Oostenrijk worden zo al jarenlang en met effect IBA’s (Internationale Bauaustellung) georganiseerd, met recent in Wenen nog een IBA gericht op sociale huisvesting. Maar kijk gerust ook eens naar de ontwerpmanifestaties in Groningen, een stad die eigenlijk heel goed op Gent lijkt. Al moeten we ons inderdaad wel de vraag stellen in hoeverre dit zomaar naar de Vlaamse context gekopieerd kan worden. Traditioneel zit er immers heel wat Duits overheidsgeld achter dergelijke initiatieven.”
Hoe noodzakelijk is die financiële ondersteuning?
Vanden Abeele: “Zoals vermeld is het economisch evenwicht van heel deze oefening erg fragiel. Elke vorm van ondersteuning vanuit de overheid kan dus helpen om het muntstuk in de juiste richting te doen vallen. Maar dat kan gerust op verschillende manieren. Niet alleen rechtstreeks, door bijvoorbeeld gronden ter beschikking te stellen, maar net zozeer door organisatorische kosten te dragen of daar instrumenten voor ter beschikking te stellen. Daarnaast blijven echter ook andere investeerders onmisbaar. En dat is wellicht de grootste uitdaging, want in de regel zullen zij zich tevreden moeten stellen met lagere rendementen dan elders op de vastgoedmarkt. Al hecht ik in dat opzicht nog veel geloof in het coöperatieve model waarin sociale investeerders en kleine particulieren zich verenigen. Vandaag gebeurt dat al op kleine schaal, maar misschien kunnen we via de Bouwmanifestatie ook dat naar een hoger niveau tillen? In Genève zijn ze er in ieder geval in geslaagd om op die manier kritische massa te genereren en de boel op gang te trekken. Was er tien jaar geleden maar 1% van de woningmarkt in handen van coöperatieven, dan gaat het vandaag namelijk al om 5%.”
In eerdere interviews liet u al optekenen dat de architect of ontwerper een sleutelrol speelt in dit hele verhaal. Waarom is hij precies zo essentieel?
Vanden Abeele: “Op het einde van de rit hebben we alle partijen nodig, maar de ontwerper bekleedt inderdaad een bijzondere positie. Het is immers de architect die het inzicht en de creativiteit in huis heeft om alle verschillende aspecten – de eigenschappen van bouwsites, efficiënte bouwmethodes, duurzame technieken, compacte oplossingen, … – in een kwalitatief ontwerp op elkaar af te stemmen, die de link kan leggen tussen de diverse regels, ruimtelijke en technische mogelijkheden, en die doorheen de vele verschillende randvoorwaarden tot een optimaal ontwerp kan komen. En dat is niet alleen essentieel voor de praktische en financiële haalbaarheid van het project, maar net zozeer voor het maatschappelijk draagvlak. Om van een succes te spreken, moet finaal immers ook de stadsbewoner als zevende partij in het verhaal mee zijn. In het wervend verhaal van de Bouwmanifestatie speelt de architect met andere woorden zowel een verbindende als een verbeeldende rol.”
Uw tweede mandaat, waarvan de Bouwmanifestatie Betaalbaar Wonen een speerpunt is, is nog maar net van start gegaan. Wat mogen we hier de komende jaren nu concreet van verwachten?
Vanden Abeele: “In eerste instantie is het zaak om die zes hefbomen ten gronde te onderzoeken en vast te leggen wat er op die vlakken precies nodig is. Dat wil ik nog voor het nieuwe lokale, en wie weet regionale bestuursakkoord en dus voor het einde van 2024 in een heldere en wervende nota vertaald krijgen, zodat we de volgende legislatuur kunnen aanwenden om de Bouwmanifestatie te organiseren en de nodige partnerschappen uit te bouwen. Idealiter slagen we erin om op het einde van die zes jaar ook effectief de spade in de grond te steken, waarna de bal verder aan het rollen kan gaan en Gent eventueel als testcase en inspiratie kan dienen voor gelijkaardige initiatieven in andere Vlaamse steden.”