Interview

“Schaal is niet de oplossing, kwaliteit wel” - Tom Coppens over de zin en onzin van hoogbouw

Ir.-arch. Elise Noyez • 7 mei 2024

Over de bouwshift is al veel gezegd en geschreven. Zowel de visies als de misverstanden rond de nood aan verdichting zijn inmiddels legio. Wat bijvoorbeeld met het idee dat het vrijwaren van open ruimte een opkomst van hoogbouwprojecten in het anders zo vlakke Vlaamse landschap noodzaakt? Tom Coppens, hoogleraar ruimtelijke planning, nuanceert dat. “We hebben an sich geen hoogbouw nodig om de bouwshift te realiseren. Al is het op sommige plekken natuurlijk wel op z’n plaats.”

Tom Coppens © Bieke Bruggeman

Tom Coppens doceert ruimtelijke planning aan de Universiteit Antwerpen en heeft diploma’s ingenieur-architect en ruimtelijke planning, net als een doctoraat in de ingenieurswetenschappen - ruimtelijke planning. Zijn onderzoek en expertise richten zich in het bijzonder op ruimtelijk beleid en het proces- en projectmanagement van complexe projecten. Naast talrijke lezingen en publicaties in zowel vaktijdschriften als de reguliere pers, publiceerde hij eind 2022 samen met Peter Renard en Guy Vloebergh nog het boek Met voorbedachten rade: de sluipmoord op de open ruimte. Daarin wordt vooral het ontbreken van een ruimtelijk beleid in Vlaanderen aan de kaak gesteld.

 

Vrees voor verdichting

Met voorbedachten rade handelt over drie cruciale periodes in de naoorlogse geschiedenis van de ruimtelijke ordening, beginnende met de wet op de Stedenbouw uit 1962, en schetst hoe ruimtelijk beleid herhaaldelijk door de politiek is onderuitgehaald. Wil dat zeggen dat we ook op de bouwshift niet moeten rekenen?

Tom Coppens: “Als er een bouwshift komt, zal het in ieder geval niet aan het beleid hebben gelegen. De bouwshift, of de betonstop die niet meer zo genoemd mag worden, is het zoveelste voorbeeld van het aankondigingsbeleid van de Vlaamse regering betreffende ruimtelijke ordening. Het is immers nog steeds niet goedgekeurd: er is geen operationeel uitvoeringskader voor. Als je kijkt naar de regelingen die recent getroffen zijn in het instrumentendecreet, dan zie je bovendien dat die meer toelaten dan het structuurplan van 1997. Waren de woonuitbreidingsgebieden van plattelandsgemeenten daarin nog de facto vergrendeld, dan worden de beslissingen daarover nu weer volledig aan de gemeentes overgelaten.”

 

“Op het terrein is er ondertussen echter wel een verdichting bezig, maar de voornaamste redenen daarvoor zijn de vergrijzing en gezinsverdunning. Die zorgen er immers voor dat de residentiële woningmarkt zich steeds meer op kleinere gezinnen en kleinere units gaat richten, met appartementen als een belangrijke pijler.”

 

Veel lokale besturen, zeker in kleinere gemeentes, beschouwen verdichting nochtans als een vuil woord. Vanwaar die weerstand?

Tom Coppens: “Ik denk dat de kern voor de angst voor verdichting voornamelijk in een angst voor verstedelijking ligt: het idee dat verdichting zorgt voor een instroom van stedelingen en bijgevolg ook van de bijbehorende problematieken op zowel sociaal vlak als qua mobiliteit. Ook de angst dat de beeldkwaliteit van een dorp zou veranderen, speelt een belangrijke rol. En dan mag je natuurlijk nog de politieke motieven tegen de bouwshift niet vergeten. Ik denk niet dat veel burgemeesters zich willen profileren op het niet bebouwbaar maken van gronden. Zelfs al is de planschade opgetrokken tot de marktwaarde, voor een grondeigenaar is het nog steeds interessanter om te ontwikkelen, dan om een onzekere administratieve procedure te doorlopen.”

 

In hoeverre hangt de angst voor stedelijke problematieken en een aanslag op de beeldkwaliteit samen met de notie dat verdichting gelijk zou staan aan hoogbouw?

Tom Coppens: “Ik weet niet of men in de dorpen specifiek voor hoogbouw vreest – die discussie woedt vooral in de steden – maar het klopt natuurlijk wel dat dergelijke projecten een aantal kenmerkende problemen met zich meebrengen. Post-occupancy studies tonen bijvoorbeeld aan dat bewoners van hoogbouwprojecten doorgaans minder gelukkig zijn en minder sociale contacten hebben. Een van de oorzaken daarvan zou de verticale stapeling zijn. In tegenstelling tot een straat, nodigt de verticale circulatie in een hoogbouw namelijk niet uit tot sociale interactie. Er spelen zich geen activiteiten af. Volgens de Deense stedenbouwkundige Jan Gehl ben je vanaf de zesde verdieping overigens ook niet meer in staat om gelaatsuitdrukkingen op het maaiveld te lezen, met als gevolg dat het onpersoonlijk wordt en mensen contact verliezen met wat er op het openbaar domein gebeurt.”

 

“Natuurlijk moet je zo’n studies ook wel nuanceren. Hoe ongelukkig of sociaal verankerd mensen in een hoogbouwproject zijn, heeft onmiskenbaar ook te maken met hun inkomen of zelfs het specifieke ontwerp van de publieke delen. Maar het vergt in ieder geval wel specifieke aandacht.”

 

“Hoogbouw heeft trouwens nog een heel belangrijk, maar grotendeels onderbelicht nadeel, met name de simultane veroudering van honderden woonentiteiten. In tegenstelling tot een straat, waar iedereen op zijn eigen ritme en volgens zijn eigen noden renoveert, moet in een appartementsgebouw alles tegelijk gebeuren. Bovendien zit je met een specifieke eigendomsstructuur die het ontzettend moeilijk maakt om zo’n grootschalige vernieuwingsoperatie ook effectief door te voeren. Kijk maar naar onze kust. Daar worden continu nieuwe hoogbouwprojecten gerealiseerd omdat er een grote vraag is naar tweede verblijven, maar staan ondertussen wel heel wat appartementen uit de jaren 50 en 60 te verkommeren omdat de VME’s alles op slot zetten. Duurzaam is dat allerminst.”

 

De juiste context

Je verwijst al naar de roep naar hoogbouw in de kustgemeenten. Ook elders hoor je wel eens dat hoogbouw nodig is om de beoogde verdichting te realiseren en open ruimte te vrijwaren. Onder andere Leo Van Broeck pleitte tijdens zijn mandaat als Vlaams Bouwmeester voor meer hoogbouw in de stad. Maar klopt die redenering ook?

Tom Coppens: “Hoogbouw is voor het realiseren van de bouwshift in se niet noodzakelijk. De gemiddelde dichtheid in Vlaanderen bedraagt vandaag 7 à 8 woningen per hectare ruimtebeslag. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen was er een doelstelling om naar 15 woningen/ha te gaan op het platteland en 25 à 30 woningen/ha in stedelijk gebied, maar om de volledige bevolkingsgroei tot 2040 op te vangen, is een gemiddelde van 9 à 10 woningen/ha bijvoorbeeld al voldoende. Uiteraard is dat een sterke vereenvoudiging – we willen nu eenmaal niet zomaar overal verdichten – maar het geeft wel een indicatie van de opgave. Als je weet dat tegen het huidige ritme van verdichting elke woning die gesloopt wordt door gemiddeld 2,2 woningen vervangen wordt – zonder dat er echt veel moeite gedaan wordt, nota bene – dan begrijp je dat we de doelstellingen gerust ook zonder extra ruimtebeslag en zonder torens kunnen behalen.”

 

“Hoogbouw vergt vooral veel aandacht voor de publieke ruimte”

 

“Het is trouwens een misverstand dat je met hoogbouw per definitie hogere dichtheden behaalt. Omwille van voorschriften rond slagschaduw en dergelijke, is er rond een toren immers heel wat open ruimte nodig, die niet noodzakelijk kwalitatief ingericht wordt. Dan kan je met een middelhoogbouw van zes bouwlagen eenzelfde dichtheid realiseren, maar wel met een veel interessantere publieke ruimte en zonder de nadelen van hoogbouw.”

 

Wil dat zeggen dat we ons beter volledig van hoogbouw distantiëren?

Tom Coppens: “Dat het niet nodig is, betekent niet dat het geen meerwaarde kan hebben. Alleen is dat in het Vlaamse landschap maar heel uitzonderlijk en op heel specifieke plekken het geval. Denk bijvoorbeeld aan stationsomgevingen waar je een groot verloop of een grote bereikbaarheid hebt, of bepaalde plekken waar je omwille van beeldkwaliteit de skyline wil versterken. En dan nog is het een precaire afweging. Er zijn genoeg slechte voorbeelden in Vlaanderen die dat illustreren. Kijk maar naar het Europacentrum in Oostende.”

 

Hoe realiseer je dan wel kwalitatieve hoogbouwprojecten?

Tom Coppens: “De juiste context is het startpunt, maar het is ook belangrijk om heel bewust om te gaan met onder andere het programma, de plinten en de circulatie. Er is een heel groot verschil tussen de monofunctionele kantooromgeving in Brussel-Noord, waar je ’s avonds toch liever niet doorwandelt, en de meer recente ontwikkelingen rond Gent-Sint-Pieters, waarin sociale woningen, administratieve functies, enzovoort zijn ondergebracht en de plinten levendig zijn ingericht. Eigenlijk vergt het vooral veel aandacht voor de publieke ruimte, en dat zowel extern – rond de gebouwen – als intern – de circulatie en ontmoetingsplekken voor de gebruikers. En dan is er natuurlijk ook de uitdaging om een intelligent en adaptief gebouw te ontwerpen dat tegen de problemen van simultane veroudering gewapend is.”

 

Draagvlak

Hoogbouw is dus maar een minieme factor in het verdichtingsvraagstuk. Wat zal volgens u dan wel het succes van een bouwshift bepalen?

Tom Coppens: “Het is duidelijk dat de bouwshift op het terrein nog heel wat draagvlak mist. De vraag naar kleinere woonunits kantelt weliswaar vanzelf, maar daarmee realiseren we niet per definitie de doelstelling van een kwalitatieve bouwshift. Daarvoor moeten we in de eerste plaats gaan inschrijven op de specifieke ruimtelijke context, en dat zowel in de steden als de dorpen. Als je kijkt naar de meergezinswoningen die vandaag gebouwd worden, dan zijn dat toch veelal generieke vastgoedontwikkelingsproducten. Ze spelen niet in op de context en kunnen bij wijze van spreken eender waar zijn. Geen wonder dat er bij lokale besturen en omwonenden weinig enthousiasme voor is. Maar wat als je nu eens een project realiseert dat niet alleen voor de nodige verdichting zorgt, maar tegelijk interessante publieke ruimte creëert of een probleem oplost waarmee de gemeenschap al jarenlang worstelt? Dan heb je een win-winsituatie.”

 

“Architecten zijn heel goed in staat om in te spelen op de context en een gevoeligheid aan de dag te leggen voor de schaal waarop ze werken of de beeldkwaliteit die ze willen versterken. Wat bijvoorbeeld de huidige Vlaamse Bouwmeester met Plusoffice Architects rond dorpse architectuur heeft gedaan, toont toch mooi hoe verdichting en collectiviteitswinst of gemeenschapsvorming hand in hand kunnen gaan?”

 

Daar gaat het natuurlijk veelal om theoretische of hypothetische projecten. In de realiteit botsen de innovatieve ambities van architecten nogal vaak met de financiële belangen van projectontwikkelaars.

Tom Coppens: “Niet elke ontwikkelaar wil gelukkig zoveel mogelijk vierkante meters uit een project halen, maar er is inderdaad een duidelijke voorkeur voor conservatieve projecten. Die bieden nu eenmaal het meeste zekerheid op de markt. Ik begrijp dat het voor architecten ook niet altijd eenvoudig is om daar op heel ideologische wijze tegenin te gaan. Maar tegelijk hebben architecten wel degelijk argumenten in handen om projectontwikkelaars van bepaalde aanpassingen te overtuigen. Hun grootste struikelblok vandaag zijn immers de lange en onzekere vergunningsprocedures. Als je een goed project kan voorleggen dat bijgevolg meer kans heeft om vlot vergund te worden, dan denk ik dat ontwikkelaars daar echt wel oren naar zullen hebben.”

 

Veel ontwikkelaars lijken ook vooral geïnteresseerd in appartementen voor het hogere segment. Daar valt immers meer winst uit te halen. Hoe problematisch is dat?

Tom Coppens: “Als je het louter vanuit de optiek van de bouwshift bekijkt, valt dat wel mee. Zo’n appartementen trekken namelijk vooral een oudere generatie aan, die hun woning in het buitengebied verkopen om naar het centrum te verhuizen. Daardoor kunnen die woningen opgekocht worden door jonge gezinnen die de ruimte wel nodig hebben. In dat opzicht is het een goede evolutie: wie ruimte nodig heeft, krijgt daarvoor de kans, en de oudere generatie kampt niet meer met overbewoning. Over de hele lijn is dat een efficiënter ruimtegebruik.”

 

“Alleen biedt het natuurlijk geen oplossing voor de diversiteit van de bevolking. Het blijft een zaak voor Q4 en Q5. De lagere klassen vallen daar volledig tussenuit. Vroeger waren er nog vorken voor betaalbaar wonen, maar vandaag ligt ook dat volledig in handen van de lokale besturen. Zij moeten dus zelf een sociaal woonbeleid voeren en dat op een of andere manier blijven hanteren.”