Als architect panden aankopen, renoveren en verkopen: wat kan wettelijk?

Onverenigbaarheid: even opfrissen

We herhalen eerst nog even de algemene principes.

Aangezien architecten instaan voor het algemeen belang, moeten ze voldoende kritisch zijn, zowel bij het opmaken van de plannen als bij de keuze van de materialen, maar ook bij de uiteindelijke uitvoering.

Deze onafhankelijkheidsvereiste voor de architect wordt opgelegd in art. 4, tweede lid van het Reglement van Beroepsplichten:

“Ongeacht zijn statuut moet de architect de nodige onafhankelijkheid hebben om zijn beroep uit te oefenen overeenkomstig de opdracht die van openbare orde is en de regels van de plichtenleer, om aldus de verantwoordelijkheid op te nemen voor de daden die hij stelt.”

Bovendien is volgens art. 6 van de wet van 20 februari 1939 “het uitoefenen van het beroep van architect onverenigbaar met dat van aannemer van openbare of private werken”. Dit principe wordt hernomen in art. 10.1 van het Reglement van Beroepsplichten. Art. 11 verduidelijkt verder dat de als onverenigbaar aangemerkte handelingen evenmin onrechtstreeks mogen verricht worden.

Artikel 10, 1°: “Het uitoefenen van het beroep van architect is onverenigbaar met het beroep van aannemer van openbare of private werken.”

Artikel 11: “De architect mag de bij artikel 10 als onverenigbaar aangemerkte handelingen niet rechtstreeks en evenmin onrechtstreeks of bij tussenpersoon verrichten.”

Dit impliceert dat de architect niet kan optreden als aannemer en evenmin kan deelnemen in vennootschappen die instaan voor de uitvoering van projecten waarvan hij of zij zelf de architect is.

Deze onverenigbaarheid werd versterkt door de wet Laruelle en de vereisten om als rechtspersoon het beroep van architect te mogen uitoefenen (doel en activiteit van de rechtspersoon, overige aandelen en deelnemingen).

Volgens art. 10 van het Reglement van Beroepsplichten mag een architect deelnemen aan een vennootschap van onroerende goederen als de statuten vooraf door de Raad van de Orde goedgekeurd werden. Die voorwaarde is belangrijk. Als je de voorwaarde niet naleeft, kunnen er tuchtsancties volgen.

Rechtspraak

Uitgaande van de voornoemde principes werd in rechtspraak geoordeeld:

Vennootschap met Architect en aannemer?

In een arrest van 22 november 2013 over een D&B-constructie stelde de Raad van State dat aannemer en architect niet samen een werkvennootschap kunnen oprichten, zich niet hoofdelijk kunnen verbinden tegenover de opdrachtgever en niet in onderaanneming van elkaar kunnen werken. Volgens de Raad kan de architect in dergelijke constructies niet voldoende onafhankelijk werken.

Echtgenote is projectontwikkelaar?

Door de Ondernemingsrechtbank van Luik werd op 24 februari 2021 geoordeeld dat deelname in een projectontwikkelingsvennootschap van de echtgenote van de architect waarbij de architect optrad als architect voor een bouwwerk van deze vennootschap evenmin toegelaten is.

Een derde als zaakvoerder?

In een andere case werd vastgesteld dat de architect een vennootschap had laten oprichten met als maatschappelijk doel het oprichten van bouwprojecten, maar waarbij een derde als zaakvoerder werd aangesteld. Zo kon er officieel geen band tussen de architect en de vennootschap worden vastgesteld. De architect had voor de oprichting van een appartementsgebouw de plannen getekend en wilde deze laten uitvoeren door de vennootschap. De overeenkomst met de uitvoerende vennootschap was al getekend vooraleer de architectenovereenkomst gesloten was.

De architect had niet voldoende voorzorgen genomen. Er kon o.m. achterhaald worden dat de maatschappelijke zetel van de vennootschap dezelfde was als die van de bewuste architect en er waren door de architect overeenkomsten ondertekend als vennoot van de vennootschap.

Er ontstond discussie over de betaling van de erelonen van de architect en door de architect werd een gerechtelijke procedure opgestart. Het verweer bestond erin dat de vordering niet kon worden toegestaan omdat de architect de wettelijk voorziene onafhankelijkheid niet had nageleefd. Het betreft een wet van openbare orde, waardoor ieder daarmee strijdige overeenkomst nietig is. Deze stelling werd door het Hof van Beroep in Gent integraal gevolgd. De rechtbank motiveerde dat de architect een belangenvermenging heeft gecreëerd die strijdig is met artikel 6 van de Architectenwet. De architectenovereenkomst op basis waarvan de architect een vergoeding vroeg, werd integraal nietig verklaard.

Er bleef als discussiepunt nog de betaling van de architect, gezien die wel prestaties had geleverd, zoals het uittekenen van de plannen en het indienen van de bouwaanvraag. Het Hof van Beroep stelde dat de architect die een wettelijke bepaling van openbare orde had overtreden, geen aanspraak kon maken op betaling.

En nu concreet

Terug naar de specifieke vraag die we kregen. De architect wil samen met een “immospecialist” een vennootschap oprichten voor de aankoop en de renovatie van panden, gevolgd door verkoop. Dit terwijl de architect zijn prestaties als architect onder een afzonderlijke vennootschap zou verrichten.

Je moet het ontwerp van statuten vooraf voorleggen aan de Raad van de Orde.

En je moet je onafhankelijkheid kunnen garanderen. We maken dit concreet met enkele scenario's:

• Er is onverenigbaarheid voor de architect als de vastgoedvennootschap ook werken uitvoert als aannemer, zelfs al voert hij zijn taken als architect uit via een andere vennootschap.
• Als de vastgoedvennootschap louter een financieel instrument is, die aankoopt, opdracht geeft tot renovatiewerken aan een externe aannemer en waarbij de architectuur gebeurt via de andere vennootschap, dan lijkt de architect nog steeds niet onafhankelijk te zijn ten opzichte van de mede-investeerder. Hij heeft immers een dubbele hoedanigheid: investeerder en architect voor het project.
• Als de vastgoedvennootschap de werken laat uitvoeren door een externe aannemer én de architectuur door een extern kantoor (niet gelinkt aan de architect-vennoot), dan lijkt er zich geen probleem te stellen.