Architect én promotor: hoe ver kan ik gaan?

Onafhankelijkheid en onverenigbaarheid: de principes

We komen eerst nog even terug op een aantal belangrijke principes.

Gezien architecten ook instaan voor het algemeen belang moeten ze kritisch zijn. Niet enkel bij het opmaken van de plannen en bij de keuze van de materialen, maar ook bij de uitvoering.

De onafhankelijkheidsvereiste voor de architect wordt opgelegd in art. 4, tweede lid van het Reglement van Beroepsplichten.

Bovendien is volgens art. 6 van de wet van 20 februari 1939 “het uitoefenen van het beroep van architect onverenigbaar met dat van aannemer van openbare of private werken”. Dit principe wordt hernomen in art. 10.1 van het Reglement van Beroepsplichten. Art. 11 verduidelijkt verder dat je de als onverenigbaar aangemerkte handelingen evenmin onrechtstreeks mag verrichten. De wet Laruelle versterkt deze onverenigbaarheid.

Architect en promotor-opdrachtgever? Ja, maar …

Volgens art. 10 van het Reglement van Beroepsplichten mag een architect deelnemen aan een vennootschap van onroerende goederen als de statuten vooraf door de Raad van de Orde goedgekeurd werden. Die voorwaarde is belangrijk. Als je de voorwaarde niet naleeft, kunnen er tuchtsancties volgen.

Architecten mogen wettelijk als promotoren-opdrachtgevers optreden en een gebouw voor eigen rekening of voor rekening van hun vennootschap laten oprichten met het oog op de latere verkoop ervan. Maar overeenkomstig artikel 19 van het reglement van beroepsplichten moeten de belangen van de opdrachtgever, in dit geval de architect-opdrachtgever, dan in overeenstemming zijn met de gewettigde belangen van de gebruikers of van de toekomstige verwervers. Je moet ook het openbaar belang dienen.

Een belangrijk precedent is een beslissing uit 2008 door de Raad van Beroep van de Orde van Architecten. De Raad aanvaardde toen dat een architect de plannen had opgemaakt voor een project van een ontwikkelaarsvennootschap, terwijl de architect ook aandeelhouder was van die vennootschap. De architect had gemeld aan de Raad van Beroep dat hij het project, voorafgaand aan de bouw, zou verkopen aan een promotor. Die laatste zou dan het project ook effectief bouwen.

In de beslissing werd gemotiveerd:

• “Er bestaat geen wettelijke onverenigbaarheid tussen het beroep van architect met dat van promotor, van projectontwikkelaar of van onroerende dienstverlener.”
• “Met betrekking tot de betrokkenheid van de architect bij die vormen van activiteiten (promotie, projectontwikkeling, onroerende dienstverlening of hoegenaamd ook) stelt zich desgevallend een probleem van onafhankelijkheid wanneer de architect tezelfdertijd ook zijn diensten als architect levert voor de realisatie van het voorwerp van het contract dat de promotor, projectontwikkelaar of dienstverlener afsloot.”
• “In sommige gevallen moeten de overeenkomsten die een bouwpromotor afsluit met de koper, of onderdelen van die overeenkomsten, aangezien worden als overeenkomsten van aanneming van werken en worden ze ook wettelijk als zodanig beschouwd (art. 3 woningbouwwet van 9 juli 1971) zodat zich met betrekking tot de betrokkenheid van de architect bij die vormen van promotie zelfs een probleem van onverenigbaarheid kan stellen wanneer hij tegelijk ook optreedt als architect voor de realisatie van het gebouw.”
• “Door enerzijds zijn betrokkenheid bij de vennootschap projectontwikkeling Y en door anderzijds op te treden als architect voor het bouwproject dat de vennootschap projectontwikkeling wou realiseren ontstond er onbetwistbaar een belangenvermenging in hoofde van architect X.”
• “Deze belangenvermenging kan niet zonder meer als ontoelaatbaar en strijdig met de beroepsregels van de architect van de architect worden beschouwd zoals de bestreden beslissing aanneemt.”
• “Een gevaar voor een inbreuk op de regels van de beroepsplichten in hoofde van de architect zal zich onder meer voordoen wanneer er tegenstrijdigheid ontstaat tussen de belangen van die X als architect moet verdedigen bij de realisatie van de bouw en de belangen van de vennootschap projectontwikkeling Y als handelsvennootschap om winst te maken door de realisatie van het project, of, algemener, wanneer architect X zijn beroep als architect niet in volle onafhankelijkheid kan uitoefenen.”
• “Een inbreuk zal er eveneens zijn zodra de activiteiten van de vennootschap projectontwikkeling als aanneming van werken moeten worden aangezien.”
• “Uit de tekst van deze architectenovereenkomst kan geen inbreuk op de beroepsregels van de architect worden afgeleid. De opdracht die aan architect X gegeven wordt, beperkt zich tot de aan de uitvoering van de werken voorafgaande taken die nodig zijn om de werken naar behoren aan te vatten.”
• “De controle op de werken, het nazicht van de rekeningen en de bijstand bij de opleveringen worden uitdrukkelijk toevertrouwd aan een andere architect.”

En nu concreet

Terug naar de vraag die we kregen.

Ja, je kunt als architect optreden voor een project waarvan je (vastgoed)vennootschap de promotor-opdrachtgever is. Maar je moet wel waken over je onafhankelijkheid. Volgens bovenstaande uitspraak van de Raad van Beroep van de Orde van Architecten vertrouw je bij voorkeur de controle op de werken, het nazicht van de rekeningen en de bijstand bij de opleveringen toe aan een andere architect om je onafhankelijkheid te waarborgen. Voorzichtigheid blijft echter geboden en je maakt de denkoefening best geval per geval.

Je vennootschap mag bovendien niet aan promotie-aanneming (tussen de vennootschap projectontwikkeling en de eindklant) doen, gezien er dan een onverenigbaarheid is. Deze onverenigbaarheid is absoluut en kan dus in geen enkel geval.

Je kunt een pand wel aankopen als architect, de renovatie laten uitvoeren door een externe aannemer, en vervolgens kun je het gerealiseerd project verkopen of verhuren.