Architectenovereenkomst met mijn opdrachtgever beëindigen: hoe aanpakken?

Wanneer je je architectenovereenkomst eenzijdig wil ontbinden, zijn er vier pistes:

• de minnelijke ontbinding
• het “uitdrukkelijk ontbindend beding”
• de “buitengerechtelijke ontbinding”
• of de “gerechtelijke ontbinding”

In bepaalde gevallen voorziet specifieke wetgeving nog in bijkomende opties, zoals de mogelijkheid van de opdrachtgever om een aannemingsovereenkomst eenzijdig te ontbinden (artikel 1794 Oud BW). Maar in dit geval is dit niet van toepassing.

Minnelijke ontbinding

De eerste keuze is altijd de minnelijke ontbinding.

Dit houdt in dat je met de opdrachtgever rond de tafel gaat zitten om de overeenkomst, in onderling overleg, te ontbinden. De opdrachtgever moet in dat geval uiteraard wel akkoord zijn en dat akkoord wordt best schriftelijk vastgelegd. Dit kan via een addendum aan de bestaande overeenkomst.

Wat moet er nu in dat akkoord worden opgenomen? Partijen maken best afspraken over de gevolgen van de ontbinding: hoeveel ereloon moet er nog worden betaald, vanaf welke dag is de overeenkomst effectief ontbonden, welke prestaties moet de architect nog leveren en welke niet, …

Op ons kennisnet vind je alvast de volgende modellen, die je kunnen helpen:

• Overeenkomst tot ontbinding wanneer de werf nog niet is gestart
• Overeenkomst tot ontbinding voor een werf in uitvoering

Uitdrukkelijk ontbindend beding

Wanneer er geen akkoord kan gevonden worden met de opdrachtgever, kun je misschien gebruik maken van een clausule in de architectenovereenkomst: het zogenaamde “uitdrukkelijk ontbindend beding”. Je kijkt dus best even je architectuurovereenkomst na of er mogelijkheden zijn opgenomen voor jou als architect om de overeenkomst eenzijdig te ontbinden. Zo bepalen sommige overeenkomsten dat de architect het recht heeft om de overeenkomst eenzijdig te ontbinden wanneer de opdrachtgever de aanbevelingen niet opvolgt, of wanneer de opdrachtgever een overtreding begaat van een wettelijke of reglementaire bepaling van dwingend recht.

Als je beroep kan doen op zo'n clausule, schrijf je de opdrachtgever aan met de melding dat je de overeenkomst ontbindt met een verwijzing naar de betreffende clausule(s).

Op ons kennisnet vind je een model voor de vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst. Als je niet zeker bent of je een uitdrukkelijk ontbindend beding hebt opgenomen, kun je ons steeds je overeenkomst bezorgen ([email protected]) en dan kijken wij dit voor jou na.

Buitengerechtelijke ontbinding

Stel dat je geen mogelijkheden vindt in je architectenovereenkomst, dan kun je nog beroep doen op de figuur van de “buitengerechtelijke ontbinding”.

Er zijn wel een aantal zeer strikte toepassingsvoorwaarden:

• Er moet sprake zijn van een voldoende ernstige wanprestatie door de opdrachtgever. Voorbeelden zijn: het herhaaldelijk niet betalen van erelonen (na aanmaning), het plegen van een bouwmisdrijf, zware inbreuken op de intellectuele eigendom van de architect, het niet volgen van belangrijke aanbevelingen inzake veiligheid en ruimtelijke ordening, het starten en voortzetten van de werken zonder medeweten van de architect, etc.
• Je moet uitzonderlijke omstandigheden inroepen: je moet kunnen aantonen dat het zinloos is om te wachten op een “gerechtelijke ontbinding” en dat het dus niet mogelijk of nuttig is om eerst een rechter te raadplegen.
• Je moet de opdrachtgever voorafgaandelijk een ingebrekestelling versturen, waarbij je de opdrachtgever schriftelijk informeert over de redenen van de aanmaning en hem de laatste kans geeft om zijn verbintenissen binnen een redelijke termijn na te komen.
• Je moet vooraf melden (dit kan onmiddellijk in de ingebrekestelling) dat je het voornemen hebt om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, wanneer de opdrachtgever geen nuttig gevolg geeft aan de ingebrekestelling.
• Je moet dan ook nog eens melden aan de opdrachtgever dat je de overeenkomst effectief hebt ontbonden. Dit gaat best gepaard met een uitgebreide beschrijving van de stand van de werken op het moment dat je de overeenkomst ontbindt. Zo is het duidelijk vanaf welk punt je geen verdere prestaties meer hebt geleverd en kun je je aansprakelijkheid beperken tot dat punt.

Dit zijn dus strenge voorwaarden waar je voorzichtig mee moet omspringen. Als de opdrachtgever niet akkoord gaat met de buitengerechtelijke ontbinding, dan kan hij zelf naar de rechtbank stappen. Als de rechtbank nadien van oordeel is dat je onterecht gebruik hebt gemaakt van de buitengerechtelijke ontbinding, kan je veroordeeld worden tot een schadevergoeding.

Wanneer je enige twijfel zou hebben, laat je je best juridisch bijstaan.

Op ons kennisnet vind je alvast de volgende modellen, die je kunnen helpen:

• Ingebrekestelling opdrachtgever voor bouwinbreuken
• Ingebrekestelling opdrachtgever, werken gestart zonder medeweten

OPGEPAST: voor overeenkomsten die worden gesloten vanaf 1 januari 2023, geldt het nieuw verbintenissenrecht (Boek 5 Nieuw BW). Nieuw is dat de buitengerechtelijke ontbinding nu ook wettelijk is voorzien en dat de voorwaarden zijn versoepeld. Volgende voorwaarden zijn van toepassing:

• Het moet gaan om een wederkerige overeenkomst (dat is zo bij een architectenovereenkomst).
• Er moet een voldoende ernstige wanprestatie zijn.
• Er moet een schriftelijke gemotiveerde kennisgeving zijn aan de opdrachtgever die de verweten wanprestatie vermeldt en die de opdrachtgever de mogelijkheid geeft om zijn wanprestatie binnen een redelijke termijn recht te zetten.
• En je moet als architect de tekortkoming vooraf hebben vastgesteld zodat een rechtbank achteraf de wanprestatie kan beoordelen (bewijsproblematiek).

Je moet dus nog steeds voldoen aan een aantal voorwaarden, die achteraf kunnen worden betwist voor de rechtbank. Het grote voordeel is wel dat de moeilijkst te interpreteren voorwaarde, namelijk de voorwaarde van “de uitzonderlijke omstandigheden”, niet meer is vereist. Hoe dit in praktijk zal worden toegepast, zal nog moeten blijken.

Gerechtelijke ontbinding

Als laatste optie kun je ook nog naar de rechtbank stappen om de rechter te vragen je architectenovereenkomst te ontbinden. Dit is de zogenaamde “gerechtelijke ontbinding”.

In dat geval zal je de opdrachtgever moeten dagvaarden voor de rechtbank, waarna de rechtbank zal beoordelen of de wanprestatie van de opdrachtgever zwaar genoeg is om de overeenkomst te ontbinden. Eventueel kun je eveneens een schadevergoeding vorderen van de opdrachtgever. Je zult bewijs moeten leveren van de wanprestatie van de opdrachtgever.

Het voordeel is dat je op deze manier zeker bent dat je overeenkomst correct is ontbonden en dat je ook onmiddellijk een schadevergoeding kan claimen. Het nadeel is uiteraard dat een juridische procedure tijd en geld kost. Je maakt dus best eerst een kosten-batenanalyse. Een advocaat kan je goed begeleiden en je informeren over de slaagkansen van een procedure, de kostprijs, termijnen, ...

Beëindiging ten aanzien van Orde, stad/gemeente en verzekeraar

Tot slot geef ik nog mee dat je de architectenopdracht ook officieel moet beëindigen tegenover de Orde van Architecten, de stad/gemeente en je verzekeraar. Op ons kennisnet vind je een modelbrief t.a.v. de Orde van Architecten en de stad/gemeente. De melding aan je verzekeraar doe je best online of via e-mail.