Renovatie? Sowieso niet
Het project komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief van 6% voor renovatie. Op de website van de FOD Financiën vind je de volgende voorwaarde terug:
"Als de renovatiewerken te ingrijpend zijn, kan er sprake zijn van een nieuwbouw. Op nieuwbouw is het btw-tarief van 21% van toepassing. U moet met name opletten wanneer u de oppervlakte van uw oude woning uitbreidt en/of draagmuren vervangt of bijbouwt:
- Uitbreiding van de oppervlakte: het nieuw bijgebouwde deel mag niet groter zijn dan het oude, behouden deel. De oppervlakte van het oude behouden deel moet dus minstens de helft zijn van de totale oppervlakte van de woning na uitvoering van de werken. Bovendien moet het nieuwe deel één geheel vormen met het oude. Dat wil zeggen dat het nieuwe deel het oude aanvult en niet onafhankelijk kan functioneren.
- Draagmuren vervangen en/of bijbouwen: de totale lengte, gerekend in lopende meters, van de behouden dragende structuur moet minstens 50% bedragen van de totale lengte van de totale dragende structuur."
Gezien je enkel de voorgevel laat staan, is er dus geen sprake van een renovatie volgens bovenstaande voorwaarden.
Afbraak en heropbouw? case per case bekijken
Je project komt niet met zekerheid in aanmerking voor het verlaagd tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen.
In de circulaire 2024/C/30 (MyMinfin) over het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied staat het volgende als laatste zin (onder 3.2.1 Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?):
“Opdat er sprake kan zijn van afbraak in de zin van deze regeling is het nodig dat de bouwheer het gebouw volledig sloopt in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.”
Gezien je de voorgevel moet laten staan, is er dus geen sprake van een volledig gebouw.
Maar ook de volgende administratieve toegeving werd opgenomen in dezelfde circulaire:
"De administratie voorziet om praktische redenen evenwel in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.
Wat deze administratieve toegeving betreft benadrukken we dat deze regeling strikt beperkt wordt tot gevallen waarin het verlaagd btw-tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken.
Gelet op een fundamenteel verschil tussen beide regelingen is het bovendien zo dat voor eenzelfde gebouw het niet mogelijk is het verlaagd btw-tarief inzake renovatie te combineren met het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw."
Het lijkt erop dat jouw project door deze administratieve toegeving kan genieten van het verlaagde btw-tarief. Maar in de praktijk zien we dat de fiscus deze niet altijd toekent. Want soms doet ze nu ook moeilijk over de nieuwe oppervlakte bij afbraak en heropbouw. De bouwheer zal dus langs moeten gaan bij het bevoegde btw-kantoor om te verifiëren of de administratieve toegeving bedoeld wordt voor dit specifieke project. Pas dan heb je rechtszekerheid.
Conclusie?
Er blijven nog hiaten in de huidige wetgeving. Het toont opnieuw aan dat de btw-regels verre van rechtvaardig en duidelijk zijn.
NAV blijft daarom onderhandelen met beleidsmakers over een heldere en faire btw-regel. Sloop en herbouw, renovatie én alles daartussen moeten aan hetzelfde lagere tarief belast worden.
