Schade bij regenwaterafvoeren: wat zegt de wetgeving rond erfdienstbaarheid?

Dakdrop (erfdienstbaarheid)

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 3.131 dat een eigenaar regenwater niet mag doen neerkomen op een aanpalend perceel. Er is wel een uitzondering op deze regel. Via de erfdienstbaarheid ‘dakdrop’ kun je alsnog toestemming verkrijgen om het regenwater af te voeren via het onroerend goed van de buur.

Zo’n erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren ontstaan.

• Door de vestiging bij rechtshandeling of overeenkomst (art. 3.117 BW).
• Door verkrijgende verjaring als de erfdienstbaarheid zichtbaar is (art. 3.118 BW).
• Of door bestemming door de eigenaar. Die erfdienstbaarheid ontstaat als twee percelen – vandaag gescheiden – ooit toebehoorden aan één eigenaar (3.119 BW).

Verkrijgende verjaring?

Het oud Burgerlijk Wetboek vereiste een termijn van dertig jaar voor de verkrijgende verjaring. Met de recente invoering van het derde boek ‘goederen’ van het nieuw Burgerlijk Wetboek werd de termijn voor verkrijgende verjaring naar tien jaar gebracht (art. 3.27 BW), die begint te lopen vanaf de inwerkingtreding ervan op 1 september 2021. Verkrijgende verjaring kan worden vastgesteld door een rechterlijke uitspraak, een akkoord tussen de eigenaar van lijdend erf en heersend erf of door een eenzijdige verklaring van de eigenaar van het lijdend erf (art. 3.26 BW).

In deze case is het dus goed mogelijk dat een erfdienstbaarheid van dakdrop is ontstaan door verkrijgende verjaring, áls de situatie al dertig jaar voortduurt (zoals bepaald in het oud Burgerlijk Wetboek).

De bewijslast van de verkrijging of het ontstaan van de erfdienstbaarheid ligt bij de eigenaar van het heersende erf. In dit geval ben jij dat dus (als middelste buur).

Wie betaalt renovatiekosten?

Als er sprake is van een erfdienstbaarheid, bepaalt art. 3.121 van het Burgerlijk Wetboek voor onderhoud en bouwwerken:

“De titularis van een erfdienstbaarheid mag alle werkzaamheden en bouwwerken uitvoeren die nodig zijn voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid en voor het behoud ervan.

Die werkzaamheden en bouwwerken worden door hem en op zijn kosten uitgevoerd tenzij die uitsluitend aan de fout van de titularis van het lijdend erf te wijten zijn.

Indien die werkzaamheden en bouwwerken ook nuttig zijn voor het lijdend erf, worden deze kosten gedeeld volgens het nut ervan voor elk perceel.”

Met andere woorden: als de renovatie van de dakgoot nuttig is voor zowel de eigenaar van het lijdend erf (linkerbuur) als de eigenaars van de heersende erven (middelste buur en rechterbuur), zullen de kosten van de renovatie gedeeld moeten worden volgens het nut voor elk perceel. De linkerbuur kan hiervoor dus een bijdrage vragen.

Zelf het water laten aflopen naar de riool?

Zoals eerder vermeld is elke eigenaar van een perceel bij wet verplicht zijn daken zodanig aan te leggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt en mag hij het niet doen neerkomen op een aanpalend perceel (art. 3.131 BW).

Jij (als middelste buur) kan het regenwater dus ook zelf laten aflopen naar de straatriolering. Wanneer de rechterbuur – in afwijking van artikel 3.131 BW – het regenwater laat aflopen via jouw perceel, kan opnieuw een erfdienstbaarheid ontstaan. Ook in dit geval zullen de kosten van de werkzaamheden en de bouwwerken worden gedeeld volgens het nut voor elk van de percelen. Mogelijk kan er nog een overeenkomst gesloten worden tussen de eigenaars van de panden (jij en je rechterbuur dus) over de verdeling van de kosten.

Geef geen juridisch advies

We raden aan om geen verregaand juridisch advies te geven als architect. Dat is niet je bevoegdheid. Bij complexe cases verwijs je best door naar een advocaat.