Btw-tarieven in de bouw: de spelregels uitgelegd

Nieuwbouw: 21%

Laten we beginnen met het btw-tarief voor bouwwerken en de aankoop van bouwmaterialen voor een nieuwbouw: dat is standaard 21%. De opdrachtgever krijgt automatisch een btw-formulier (111/B57) toegestuurd zodra de omgevingsvergunning is toegekend. Hij of zij is verplicht dit binnen de drie maanden in te dienen vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen zodat een correcte btw-heffing mogelijk is.

Woningen voor de sociale huurmarkt: 12%

Sinds 1 januari 2017 is er een verlaagd btw-tarief van 12% voor woningen die ter beschikking worden gesteld van de sociale huurmarkt. Zowel voor de aankoop, de bouw, de renovatie (als het pand nog geen tien jaar oud is) als het onderhoud van woningen kan een verhuurder genieten van 12% in plaats van 21%.

• De verhuurder kan de eigenaar of koper zijn, maar ook een ontwikkelaar, investeerder of houder van zakelijke rechten zoals vruchtgebruik en erfpacht.
• De voorwaarde om van het verlaagde btw-tarief te genieten is dat er een huurcontract van ten minste vijftien jaar wordt afgesloten tussen de verhuurder en de woonmaatschappij.

Renovatie: 6%

Voor renovatie geldt eveneens een uitzondering, tenminste als aan een aantal voorwaarden is voldaan. Zo moet het huis of het appartement dat wordt gerenoveerd minstens tien jaar oud zijn.

• Hierbij kijkt de overheid naar de datum van de eerste ingebruikname van het pand.
• Ook gemene delen van een appartementsgebouw moeten tien jaar oud zijn om te renoveren aan een verlaagd btw-tarief van 6%. Hierbij wordt gekeken naar het moment waarop het eerste appartement binnen het gebouw werd bewoond.

Een tweede voorwaarde is dat de woning hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.

• Als er toch een beroep wordt uitgeoefend, dan mag dat alleen als de ruimte waarin de activiteit wordt uitgeoefend minder dan 50% van de oppervlakte van de woning inneemt.
• En stel dat de renovatiewerken uitsluitend betrekking hebben op het beroepsgedeelte en niet op de woongedeelten, dan is het tarief van 21% van toepassing. Zelfs als het beroepsgedeelte kleiner is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning.

De derde voorwaarde ten slotte is dat de werken aan de eindgebruiker gefactureerd moeten worden.

• Dat kan de eigenaar zijn, maar evengoed een huurder die de huurwoning waarin hij woont wil renoveren.
• De woning moet geen hoofdverblijfplaats zijn: ook tweede verblijven kunnen tegen een btw-tarief van 6% worden gerenoveerd.

Om renovatie van ‘verdoken nieuwbouw’ te onderscheiden, is het aantal dragende muren doorslaggevend. Het merendeel van die muren moet namelijk behouden blijven. Blijft bijvoorbeeld alleen de voorgevel overeind en gaat de rest tegen de vlakte, dan spreken we niet langer van renovatie. Concreet komt het erop neer dat de lengte van de bestaande dragende muren groter moet zijn dan de helft van de totale lengte van de dragende muren na de werken. Maar pas op: als er heel zware verbouwingen gebeuren aan die bestaande dragende muren, zoals het aanbrengen van nieuw grote openingen en ondersteuningen, kan de btw-administratie geneigd zijn om deze als nieuwe muren te beschouwen.

De regels voor een renovatie met een uitbreiding zijn eveneens strikt: de oppervlakte van het bestaande gedeelte van het gebouw moet groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de werken. En ook hier moet je voorzichtig zijn: als er heel zware verbouwingen gebeuren, zoals het aanbrengen van een volledig nieuwe draagvloer in een bestaande verdieping, kan de btw-administratie die als een nieuwe oppervlakte beschouwen. Het oude en nieuwe deel moeten bovendien één geheel vormen.

Oordeelt de overheid dat het om een verdoken nieuwbouw gaat? Dan kan de opdrachtgever een extra aanrekening van 15% btw en een geldboete krijgen.

Opdrachtgevers zijn niet verplicht om een btw-aangifte te doen. Ze moeten wel een vragenlijst invullen en insturen binnen de drie maanden na de berekening van het nieuwe kadastraal inkomen (dat wordt herzien na de voltooiing van de werken). De kans bestaat dat de overheid het renovatieproject aan een grondige controle onderwerpt, daarom is het belangrijk dat opdrachtgevers alle verantwoordingsstukken (facturen, bouwplannen, …) minstens vijf jaar bijhouden.

Sloop en heropbouw: 6%

Sinds 1 januari 2024 gelden overal in het land dezelfde voorwaarden om sloop en heropbouw uit te voeren tegen een verlaagd tarief van 6%. Hiermee komt een eind aan het onderscheid tussen 32 Belgische centrumsteden en de rest van het land. De voorwaarden verschillen wel grondig van de voorwaarden voor renovatie aan 6%.

Ten eerste is het tarief alleen maar geldig als het om de enige én eigen woning van de opdrachtgever (een natuurlijk persoon) gaat.

• Die moet daar zijn domicilie nemen gedurende vijf jaar na de eerste ingebruikneming. Hij of zij betrekt de woning dus zelf, tenzij dat om beroepsredenen, redenen van sociale aard of bouwwerkzaamheden niet mogelijk is.
• Om te bepalen of de te slopen woning iemands enige en eigen woning is, wordt geen rekening gehouden met woningen waarvan de opdrachtgever naakte eigenaar, vruchtgebruiker of mede-eigenaar als gevolg van een erfenis is. Evenmin wordt rekening gehouden met de woning waarvan je volle eigenaar bent door erfenis, indien de erfenis slechts open gevallen is na de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning die je wenst te slopen en heropbouwen. In deze gevallen geniet je dus nog steeds van 6%.
• Ook een andere woning waar de opdrachtgever zijn of haar domicilie heeft tijdens de bouwwerkzaamheden wordt niet in rekening gebracht, op voorwaarde dat die woning uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van de nieuwe woning wordt verkocht.
• Wie naast de eigen woning nog een huurwoning of tweede verblijf bezit, komt niet in aanmerking voor het voordeeltarief.

Op deze eerste voorwaarde zijn wel twee uitzonderingen:

• Ook woningen die verhuurd worden aan sociale verhuurkantoren komen in aanmerking voor een btw-tarief van 6%. In dat geval wordt de bouwheer niet beperkt tot een natuurlijk persoon. De heropgebouwde moet wel verhuurd blijven als sociale woning gedurende een termijn van minstens vijftien jaar. Zo niet, moet het tariefvoordeel worden terugbetaald voor de resterende jaren.
• Eind maart 2024 besliste de regering dat het toepassingsgebied verder wordt uitgebreid naar woningen bestemd tot verhuur als hoofdverblijf (tweede verblijven en vakantiewoningen komen dus niét in aanmerking). Ook in dit geval wordt de bouwheer niet beperkt tot een natuurlijk persoon. En ook hier geldt een verplichte huurtermijn van minstens vijftien jaar. Wanneer de verhuur eerder ophoudt, moet het tariefvoordeel worden terugbetaald voor de resterende jaren. Opgelet: woningen die worden gebouwd voor verkoop en vervolgens toch worden verhuurd, komen niet in aanmerking. Deze uitbreiding werd opgenomen in een wet van 12 mei gepubliceerd op 29 mei en van kracht sinds 1 juni 2024. Hier vind je een link naar de publicatie in het B.S. (vanaf Titel 10, art. 114, paragraaf 4).

Een tweede maatregel heeft te maken met de totale bewoonbare oppervlakte. Die mag niet meer zijn dan 200 m².

• Als uitgangspunt geldt dat je de bewoonbare oppervlakte berekent door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.
• Hierbij worden als woonvertrekken beschouwd: keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes.
• De vertrekken die voor een economische activiteit worden gebruikt, worden gelijkgesteld met woonvertrekken.
• Enkel woonvertrekken met een oppervlakte van minimaal 4 m² en met een minimumhoogte van 2 m worden meegerekend, gangen en trappenhallen niet.
• Gemeenschappelijke verblijfsruimtes van co-housingprojecten tellen ook mee en worden gedeeld door het aantal wooneenheden.

De derde voorwaarde is dat de werken aan de eindgebruiker gefactureerd moeten worden. Aangezien het om de enige en eigen woning gaat, zal dat dus altijd de eigenaar zijn. Uiteraard geldt deze voorwaarde niet wanneer de woningen bestemd zijn voor sociaal verhuur of verhuur tot hoofdverblijf, zoals beschreven bij de uitzonderingen op de eerste voorwaarde. Hierbij gebeurt de facturatie aan de opdrachtgever en niet aan de eindgebruiker (die louter een huurder is).

Om van het verlaagde btw-tarief gebruik te maken, moet de bouwheer een attest bezorgen aan de bevoegde administratie. Hierin verklaart de opdrachtgever dat het gebouw na de werken de enige en hoofdzakelijk eigen woning zal zijn, dat hij er zijn domicilie zal nemen en dat het een bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m². De opdrachtgever moet ook een afschrift van de omgevingsvergunning bezorgen, net als een afschrift van het aannemingscontract.

De factuurdatum moet ten laatste 31 december na de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning zijn. Zo wil de overheid voorkomen dat de bewoners het voordeeltarief nog krijgen voor afwerkingswerkzaamheden ruim na de ingebruikname van de woning.

Voor projecten via bouwpromotoren bedraagt het btw-tarief sinds 1 januari 2024 terug 21%, tenzij ze natuurlijk onder de uitzonderingsregeling voor sociaal verhuur of verhuur tot hoofdverblijf ressorteren of onder de twee overgangsmaatregelen die hierna worden aangehaald.

Twee overgangsmaatregelen

• Overgangsmaatregel 1: mensen die een heropgebouwde woning aankopen via een bouwpromotor (enige eigen woning van max. 200 m² of langdurige verhuur in het kader sociaal huisvestingsbeleid) kunnen een btw-tarief van 6% genieten op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 juli 2023 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot 30 juni 2025.
• Overgangsmaatregel 2: particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan de sociale voorwaarden, maar op basis van de oude regeling in de 32 centrumsteden wel konden genieten van het verlaagde btw-tarief, kunnen dat nog steeds op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning werd ingediend vóór 1 januari 2024 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot 30 juni 2025.

Voor de lopende projecten onder de overgangsmaatregel moet verklaring nr. 111.3-2024 vóór 1 juli 2024 via MyMinfin (onder 'Mijn interacties' en 'Een formulier invullen') worden ingediend om het verlaagde btw-tarief te behouden, mits aan alle andere voorwaarden is voldaan.

Als je uiterlijk op 31 december 2023 de oude verklaring nr. 111/3 hebt ingediend en je voor 2024 gebruik wil maken van de overgangsmaatregel, dan moet je aanvullend de nieuwe verklaring nr. 111.3-2024 indienen.

Hier vind je de circulaire 2024c35 hierover.