De wet Breyne: verplichtingen voor de architect

Wat is de wet Breyne?

Om kopers van huizen en appartementen op plan beter te beschermen, werd op 9 juli 1971 de Woningbouwwet ingevoerd, beter bekend als de wet Breyne. De wetgever vond het nodig de bouwpromotie aan strikte regels te laten voldoen. Voorheen kon de inhoud van het contract met de bouwpromotor voor het grootste deel vrij bepaald worden, waardoor kopers weinig zekerheid hadden.

Met de Wet van 3 mei 1993 werd het toepassingsgebied van de wet Breyne verder gepreciseerd en uitgebreid.

Wanneer is de wet Breyne van toepassing?

De wet Breyne is van toepassing op:

• alle overeenkomsten voor de eigendomsovergang van een te bouwen woning of een woning in aanbouw, bv. bij de verkoop van een appartement op plan;
• iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een woning te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen en waarvoor betaald moet worden voordat het huis of appartement volledig is afgewerkt, bv. bij algemene aanneming;
• overeenkomsten voor eigendomsovergang met de verbintenis een woning aanzienlijk te verbouwen of uit te breiden.

Het betreft dus overeenkomsten waarbij betaald wordt voor een toekomstig huis of appartement. Vóór de voltooiing van het gebouw moet de koper/opdrachtgever één of meer stortingen doen.

Welke bescherming biedt de wet Breyne?

De wet Breyne is in het leven geroepen om de belangen van de zwakkere koper ten opzichte van de promotor beter te vrijwaren. Hieronder sommen we de belangrijkste elementen van de wet op.

• De koper behoorlijk informeren. De wet Breyne voorziet in een aantal verplichte vermeldingen en bijlagen die deel uitmaken van de overeenkomst tussen opdrachtgever en promotor. Zo moeten onder meer de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de uit te voeren werken bijgevoegd worden. Deze plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een architect.
• Dubbele oplevering. De eindoplevering mag niet gebeuren binnen het jaar na de voorlopige oplevering.
• De verplichte borg die de aannemer of promotor als medecontractant van de koper moet stellen. De aannemer die voldoende erkend is volgens de erkenningsreglementering moet een waarborg stellen ter waarde van 5% van het gebouw. De niet erkende aannemer of verkoper moet in een voltooiingswaarborg of een terugbetalingswaarborg voorzien.
• De wet Breyne is van dwingend recht. Dit betekent dat partijen vooraf geen afstand kunnen doen van welbepaalde beschermingsmaatregelen in deze wet.

Wat is de rol van de architect in de Wet Breyne?

De wet Breyne vermeldt de architect welgeteld twee keer. Toch moet je er als ontwerper voldoende rekening mee houden, voornamelijk op deontologisch vlak.

In artikel 7 van de wet Breyne komt de architect een eerste maal aan bod. Dit artikel legt op welke verplichte vermeldingen en bijlagen de overeenkomst tussen de koper/opdrachtgever en de promotor moet bevatten. Zo moeten onder meer de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de uit te voeren werken bijgevoegd worden. Deze plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een architect. Daarbij moet in deze plannen en bestekken uitdrukkelijk de wijze waarop en de materialen waarmee de werken zullen worden uitgevoerd, vermeld worden.

De architect duikt een tweede keer op in artikel 10, lid 3 van de Woningbouwwet. Daarin wordt bepaald dat de promotor bij het verlijden van de authentieke akte betaling mag eisen van een som die, rekening houdend met het gestorte voorschot, gelijk is aan de prijs van de grond of het aandeel daarin dat verkocht wordt, verhoogd met de prijs van de al uitgevoerde werken. Voor deze uitgevoerde werken kan slechts betaling gevraagd worden als een architect ze goedgekeurd heeft. Een afschrift van deze goedkeuring wordt dan bij de authentieke akte gevoegd. De goedkeuring van de architect slaat niet alleen op de uitgevoerde werken zelf, maar ook op de prijs die ervoor aangerekend wordt. Bij voorkeur verleent een andere architect dan die van de promoter de goedkeuring. Dit staat niet in de wet zelf, maar is wel te verkiezen vanuit deontologisch oogpunt.

Hoe werken architect en promotor samen?

In de praktijk werkt de architect doorgaans in opdracht van de promotor. Op basis van de plannen die de architect heeft opgesteld, sluit de promotor een overeenkomst met een derde waarin de promotor zich ertoe verbindt een woongelegenheid te realiseren. De opdracht van de architect beperkt zich niet tot het louter opstellen van de plannen en bestekken. Tijdens de uitvoeringsfase volgt de architect ook de werf op.

Een aantal regels moet hierbij nageleefd worden.

Aangifte bij de Orde

De architect die een opdracht aanvaardt van een promotor moet hiervan aangifte doen bij de Raad van de Orde waar hij of zij is ingeschreven (Deontologische aanbeveling 25 september 1987). Hiervoor is een typedocument beschikbaar.

Raadgevend architect aanstellen?

Aangezien een overeenkomst wordt gesloten tussen de promotor en de uiteindelijke verwerver van het onroerend goed, zijn de belangen van deze twee niet altijd gelijklopend. Zoals gezegd werkt de architect in principe in opdracht van de promotor.

In een deontologische regel die de Nationale Raad van de Orde in 2002 goedgekeurd heeft, werd bepaald dat het in zo'n geval noodzakelijk was dat de verwerver zou worden bijgestaan door een raadgevend architect. Zolang de verwerver deze bijstand niet genoot, werd het de oorspronkelijke architect verboden zijn opdracht voor de bouwpromotor verder te zetten. Op die manier konden de belangen van de verwerver ook worden gevrijwaard, want de raadgevend architect heeft geen band met de promotor. Maar deze deontologische regel werd vernietigd door de Raad van State. Reden? De Orde had haar bevoegdheden overschreden door bindende kracht aan deze regel te verlenen.

De formele verplichting om de verwerver een eigen raadgevend architect te laten aanstellen, is vandaag dus onbestaande. In 1995 heeft de Nationale Raad wel een rondschrijven gericht aan de architecten waarin het belang werd benadrukt om de cliënt van de promotor te wijzen op de noodzaak om zich te laten bijstaan door een raadgevend architect. Helaas heerst hier nog wat onduidelijkheid over. Een concretere omschrijving van de verplichtingen van de architect in deze situatie is wenselijk.

Niet voor promotor én verwerver optreden

Het is niet mogelijk dat de architect optreedt voor zowel de bouwpromotor als voor de uiteindelijke verwerver die met de promotor een overeenkomst is aangegaan. De architect zal in dat geval niet onafhankelijk kunnen optreden door tegenstrijdige belangen. Er lijkt daarentegen geen probleem te zijn als de architect uitsluitend taken vervult voor de promotor en geen enkele overeenkomst aangaat met de uiteindelijke verwerver (contractpartij van de promotor).

Creatieve functie

Artikel 1 van het Reglement van Beroepsplichten omschrijft de creatieve functie van de architect. Wanneer een bouwpromotor gebruik maakt van type-plannen, kan de architect deze type-plannen niet zomaar overnemen of er enkele wijzigingen in aan te brengen.

Verder schrijft artikel 20 van het Reglement van Beroepsplichten voor dat de architect onder meer belast is met het verzamelen van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp, de studie van het programma en het maken van een schets en een voorontwerp. Als er gewerkt wordt met type-plannen lijkt het voor de architect niet steeds mogelijk aan deze verplichtingen te voldoen. Want dan dreigt de architect een loutere ondertekenaar te worden van de plannen die hij of zij kreeg van de promotor.

De aansprakelijkheid van de promotor en van de architect?

Het type van opdrachtgever bepaalt de taken die de architect moet vervullen.

• Een professionele bouwpromotor maakt de raadgevings- en bijstandsverplichting van de architect beperkter.
• Dat terwijl de architect een bouwheer-particulier zeer ruim moet adviseren (over de kosten, materialen, keuze aannemer, alle relevante regelgeving, …).

Een promotor hoort nu eenmaal van veel zaken op de hoogte te zijn. Het verwijt dat de architect de firma onvoldoende op de hoogte heeft gebracht van de bepalingen in de Woningbouwwet, gaat dus niet op. Enkel over de werkelijke kernactiviteiten van de architect moet de promotor nog geadviseerd te worden.