Het nieuwe goederenrecht: burenhinder en gemene afsluiting

Over het nieuwe goederenrecht

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. De nieuwe regels staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Een korte introductie vind je hier.

Het feitelijke gedogen door de eigenaar

Art. 3.67 van Boek 3 BW behandelt de situaties waarin je moet toelaten dat jouw buur of een derde persoon gebruik maakt van jouw eigendom. De wetgever heeft minimumdrempels geïntroduceerd voor jouw buur of een andere persoon om jouw eigendom te betreden en hiervan gebruik te maken. Zolang deze persoon de drempels respecteert, zal je moeten gedogen dat hij of zij gebruik maakt van jouw eigendom, en dit los van de regeling over de bovenmatige burenhinder (zie verder). Om welke drempels gaat het?

Het terughalen van voorwerpen en dieren

Als een zaak of een dier onopzettelijk op jouw eigendom terechtkomt, heb je de keuze dit voorwerp of dier zelf terug te geven of toe te laten dat de eigenaar hiervan, jouw buur of een andere persoon, jouw eigendom betreedt om het te komen weghalen. Vereist is dat het voorwerp of dier onopzettelijk op je eigendom terechtkwam. Als een persoon die bewust op je eigendom plaatst, kun je de toegang weigeren. Bovendien mag de eigenaar van deze zaak of dier geen enkele bedreiging uiten of enig nadeel voor jouw veroorzaken bij het wegnemen hiervan.

Uitbreiding van het ladderrecht

Dit recht bepaalt in welke mate jouw buur je eigendom mag betreden om werken uit te voeren aan zijn of haar eigendom. Vroeger moest je al toelaten dat je buur je eigendom gebruikt om een niet-gemene haag te snoeien en het snoeisel weg te halen of om herstellings- en onderhoudswerken uit te voeren aan een niet-gemene muur. Boek 3 BW breidt het ladderrecht uit van herstellings- en onderhoudswerken naar de oprichting van nieuwe bouwwerken. Voortaan moet je ook toelaten dat je buur gebruik maakt van je eigendom als die toegang voor de buur noodzakelijk is om nieuwe bouwwerken op te richten. Je buur zou dus een stelling of bouwkraan op je eigendom kunnen plaatsen op voorwaarde dat hij of zij dit op voorhand laat weten.

Je kunt de buur de toegang slechts ontzeggen als je rechtmatige motieven kan laten gelden. Bijvoorbeeld als de stelling of bouwkraan niet kan worden geplaatst zonder een risico te vormen voor je woning. De buur kan dan naar de vrederechter stappen om de aangevoerde rechtmatige motieven aan te vechten en zijn of haar noodzaak om toegang te nemen tot jouw eigendom te bewijzen. Als de buur dan toch gebruik maakt van je eigendom, dient hij of zij dit te doen op de minst schadelijke wijze. En als de buur alsnog schade veroorzaakt, heb je recht op een vergoeding.

Betreden van niet-ommuurde of niet-bewerkte gronden

Als je eigendom niet-bebouwd is en niet bewerkt wordt, zul je voortaan moeten gedogen dat personen je eigendom tijdelijk betreden om bijvoorbeeld te wandelen, te picknicken of kinderen te laten spelen. Dit geldt enkel als je eigendom volledig onbewerkt is. Zo kunnen personen deze situatie niet inroepen om braakliggende landbouwgrond of weilanden te betreden. Als je dit niet wenst, kun je met een bord aangeven dat het voor personen verboden is om toegang te nemen tot jouw eigendom, kun je jouw eigendom omheinen. Ook hier mag het gebruik van jouw eigendom door deze personen je geen enkele schade veroorzaken.

Bovenmatige burenhinder

Het is mogelijk om je buur aan te spreken over burenhinder als de hinder bovenmatig is en aan hem of haar toerekenbaar is. Boek 3 BW bevat voortaan een niet-limitatieve lijst van tekenen waarmee rechters rekening kunnen houden om te beoordelen of de hinder bovenmatig is: het tijdstip van de hinder, de frequentie en de intensiteit, de eerste ingebruikneming (als de hinder al aanwezig was wanneer de klager zich daar vestigde, verandert dit de situatie), of de publieke bestemming van het perceel dat de hinder veroorzaakt (bijvoorbeeld openbare sportinfrastructuur, musea of scholen).

Daarnaast bevat Boek 3 BW voortaan een wettelijk vermoeden van toerekenbaarheid. Als de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die de eigenaar of gebruiker van het goed expliciet of stilzwijgend heeft toegelaten, dan geldt een vermoeden dat de hinder aan hem of haar toerekenbaar is. In dat geval zal je dus niet meer moeten bewijzen dat de hinder aan jouw buur toerekenbaar is. Als bijvoorbeeld een aannemer hinder veroorzaakt die het gevolg is van werken die de bouwheer impliciet of expliciet goedkeurde, dan zal deze hinder vermoed worden aan de bouwheer toerekenbaar te zijn.

Tot slot geeft Boek 3 BW voortaan een opsomming van de remedies tegen burenhinder. Het gaat om een geldelijke vergoeding ter compensatie van de hinder, een vergoeding van de kosten die verbonden zijn aan compenserende maatregelen om de hinder tot een normaal niveau te verminderen en/of een bevel om de hinder veroorzakende handeling te staken of om maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot een normaal niveau. Dit laatste voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het perceel niet wordt uitgesloten.

Preventief ingrijpen

De belangrijkste vernieuwing is dat je vanaf 1 september 2021 tegen jouw buur kan optreden vóór de hinder optreedt. Boek 3 BW voorziet in een beperkte preventieve actiemogelijkheid waarbij je bij de vrederechter preventieve maatregelen kan eisen. Je zou deze preventieve actiemogelijkheid bijvoorbeeld kunnen toepassen als je buur van plan is om iets te bouwen en je vreest voor geluids-, geur- of stralingshinder. Onder het oud BW kon je slechts een vordering instellen nadat de hinder zich voordeed. Dit betekende dat je vaak achter de feiten aanliep.

Voorwaarde voor het preventief ingrijpen is wel dat er ernstige en manifeste risico's inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling zijn. Boek 3 BW bepaalt niet welke deze risico’s zijn en vanaf wanneer deze manifest en ernstig genoeg zijn. Hiervoor zul je moeten kijken naar hoe de vrederechters deze risico’s zullen invullen. Je zou daarbij kunnen denken aan hinder door de straling van gsm-masten of windmolens of als het gebouw van jouw buur bouwvallig is en op instorten staat. Tot slot kun je denken aan hinder door bepaalde werkmethodes van de aannemer die risico’s inhouden op bodemvervuiling, het vrijkomen van gevaarlijke stoffen of geluidshinder. Boek 3 BW vereist dat de risico’s het evenwicht tussen de buren objectief verstoort. Met jouw persoonlijke gevoeligheden wordt geen rekening gehouden.

Risico’s bewijzen

De klagende buur moet de ernstige en manifeste risico’s bewijzen. Dit is niet altijd evident. De buur zal nog geen studies kunnen laten uitvoeren om de hinder te onderzoeken en die nog niet kunnen laten vaststellen via foto’s of een gerechtsdeurwaardersverslag. Bij de vrederechter kun je wel eisen dat extra beschermingsmaatregelen worden genomen of de werkmethodes worden aangepast. Denk aan het uitvoeren van extra studies om de verspreiding van bodemvervuilende of schadelijke stoffen te vermijden of bijkomende grondbemalingen om te verzekeren dat de bouwput voldoende stabiel is. Hij of zij zou ook kunnen eisen dat het bouwproject wordt aangepast door bijvoorbeeld bouwplannen te wijzigen of een verbod op te leggen om bepaalde materialen of stoffen te gebruiken.

Voor de preventieve vordering is het irrelevant of je buur al een omgevingsvergunning heeft aangevraagd of verkregen. Je kunt de vordering stellen zonder dat je de vergunning moet aanvechten. Bij het afleveren van omgevingsvergunningen houdt de overheid rekening met overwegingen van goede ruimtelijke ordening, niet met jouw persoonlijke situatie als buur. Bovendien moet de klagende buur de regels voor burenhinder ook respecteren als hij of zij voor het bouwwerk een omgevingsvergunning heeft verkregen. Toch zou de vrederechter het feit dat de vergunning niet is aangevochten in overweging kunnen nemen in de beoordeling of de risico’s bewezen zijn.

DE GEMENE AFSLUITING VERVANGT DE GEMENE MUUR

Boek 3 BW bevat ook een nieuwe regeling voor gemene afsluitingen. Deze regeling vervangt sinds 1 september 2021 het regime van de gemene muur in het oud BW. De regeling over gemene afsluiting wijkt op enkele aspecten af van het regime van de gemene muur.

RUIMER TOEPASSINGSGEBIED

Waar er bij de gemene muur in het oud BW sprake moest zijn van een ‘muur’, volstaat voortaan elke soort omheining. De gemene afsluiting geldt dus ook voor een haag, gracht, afrastering, houten schutting, … Daarnaast is de gemene afsluiting zowel van toepassing op horizontale als verticale afsluitingen. Dit betekent dat de gemene afsluiting van toepassing is zowel wanneer je jouw perceel afsluit van het perceel van jouw buur als wanneer je een gebouw op jouw perceel afsluit van andere hoger of lager gelegen gebouwen op hetzelfde perceel door op deze percelen bijkomend te bouwen.

Denk aan een opstalhouder die een gebouw realiseert op een bestaand gebouw. Als er tussen beide gebouwen geen andere gemeenschappelijke delen zijn, is er een gemene afsluiting die bestaat uit de vloer van jouw gebouw dat tevens het dak is van het bestaand ondergelegen gebouw.

MEDE-EIGENDOM ALS BIJZAAK

Daarnaast verduidelijkt Boek 3 BW dat de gemene afsluiting een vorm van mede-eigendom ten titel van bijzaak is. Beide buren hebben immers eigendomsaanspraken op de gemene afsluiting, maar deze aanspraken zijn als bijzaak te beschouwen ten aanzien van de eigendomsaanspraken van elke buur op het volledige perceel. Hierdoor kun je de gemene afsluiting niet eenzijdig privaat maken, tenzij die ieder toekomstig en potentieel nut heeft verloren.

Ander gevolg hiervan is dat er geen afzonderlijke overdracht van de gemene afsluiting of rechten hierin mogelijk is zonder het perceel dat de gemene afsluiting omheint te betrekken.

Boek 3 BW voorziet drie afwijkingen op het regime van de mede-eigendom:

• Ten eerste kun je contractueel afwijken van het regime van de gemene afsluiting.
• Ten tweede is het uitgangspunt dat beide percelen evenveel nut hebben van de gemene afsluiting. Beide eigenaars krijgen een gelijk aandeel in de afsluiting. Normaal wordt de waarde van de aandelen in het regime van de mede-eigendom bepaald door de waarde van de privatieve goederen en niet volgens het nut voor de eigenaars.
• Ten derde kan elke mede-eigenaar zijn of haar zijde van de gemene afsluiting vrij gebruiken op voorwaarde dat hierdoor de positie van de andere mede-eigenaar niet wordt miskend.

VERMOEDEN VAN GEMEENHEID

Vervolgens verruimt Boek 3 BW de situaties waarin een afsluiting gemeen wordt. De wetgever wil de gemeenheid van afsluitingen bevorderen. Boek 3 BW introduceert een algemeen vermoeden dat alle afsluitingen die je tot stand brengt tegen of op de scheidingslijn gemeen zijn. Onder het regime van de gemene muur gold dit enkel voor specifieke situaties.

Dit algemeen vermoeden kan je enkel weerleggen door verkrijgende verjaring of een afwijkende overeenkomst. Als je een afsluiting plaatst langs maar niet op de scheidingslijn of wanneer de scheidingslijn niet vaststaat, bepaalt Boek 3 BW voortaan limitatief welke redenen je kan aanvoeren om te bewijzen dat je afsluiting toch privaat is. Limitatief betekent dit dat je enkel met deze redenen rekening mag houden:

• Een muur wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarnaar de top van die muur afhelt of aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard blijkt.
• Een gracht wordt geacht toe te behoren aan de eigenaar van het perceel aan wiens zijde de uitgegraven aarde zich bevindt.
• Een afsluiting wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het afgesloten perceel als één enkel perceel volledig is afgesloten.

GEMENE AFSLUITINGEN BEVORDEREN

Verder bevordert de wetgever de gezamenlijke oprichting van gemene afsluitingen. Boek 3 BW verruimt de mogelijkheden om jouw buur te dwingen mee te werken aan de oprichting ervan op voorwaarde dat één van de twee percelen bebouwd is. Daarbij zijn er drie beperkingen geschrapt.

• Bij de gemene afsluiting zijn er geen geografische beperking meer (dus ook van toepassing op het platteland).
• Iedere vorm van bebouwing komt in aanmerking (dus niet enkel huizen, binnenplaatsen of tuinen, maar ook industriële of recreatieve bebouwing).
• Het kan gaan om alle soorten afsluiting (dus niet enkel een scheidingsmuur).

Jouw buur kan zich bevrijden van de bijdrageplicht als hij of zij aantoont de muur niet te gebruiken. Dan is je buur vrijgesteld van enige bijdrage in de kosten van de steunmuur. Maar de buur moet ook aanvaarden dat je de steunmuur deels bouwt op zijn of haar grond zonder een vergoeding te krijgen.

Daarnaast kun je eisen dat jouw afsluiting gemeen wordt wanneer de buur die begint te gebruiken, bijvoorbeeld ter ondersteuning van zijn of haar eigen gebouw. Voorwaarde daarbij is dat jouw afsluiting materieel verbonden is aan het gebouw van de buur. Dan kun je eisen dat de buur de helft van de waarde van de afsluiting én de helft van de waarde van ingenomen grond op jouw perceel betaalt.

WERKEN AAN DE GEMENE AFSLUITING

Ten slotte verduidelijkt Boek 3 BW welk gebruik en genot je hebt over de gemene afsluiting en voor welke werken aan jouw zijde je het akkoord van je buur nodig zal hebben. Als je handelt volgens de bestemming en geen afbreuk doet aan de rechten van je buur, mag je de gemene afsluiting aan jouw zijde van deze afsluiting gebruiken alsof je alleen eigenaar bent van deze afsluiting. Zo heb je voor lichte aanpassingen (daden van bewaring of van tijdelijk beheer) zoals het hangen van publiciteitsborden of het schilderen van jouw zijde geen toestemming nodig.

Voor ingrijpende aanpassingen (andere daden van beheer en daden van beschikking) zoals het aanbrengen van balkons, terrassen of dergelijke werken tegen de afsluiting of in de afsluiting tot de helft van de dikte ervan, zal je buur toestemming moeten geven. Als hij of zij die weigert, kan je hiervoor een machtiging vragen bij de rechter.

Daarnaast kun je de gemene afsluiting ook eenzijdig verhogen op voorwaarde dat je alle kosten die aan deze verhoging verbonden zijn betaalt en jouw buur vergoedt voor de schade of last die hij of zij ondervindt. Als de afsluiting niet de vereiste stevigheid heeft om de verhoging te dragen, zul je op jouw kosten de volledige afsluiting geheel opnieuw moeten oprichten. In beide gevallen word je de exclusieve eigenaar van de verhoging, maar moet je ook alle kosten dragen voor onderhoud, herstelling en heropbouw. De oorspronkelijke afsluiting blijft in mede-eigendom.