Over het nieuwe goederenrecht

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. De nieuwe regels staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Een korte introductie vind je hier.

Wat zijn lichten en uitzichten?

Lichten en uitzichten regelen welke afstand licht- en luchtopeningen moeten hebben ten opzichte van perceelsgrenzen.

Het oud BW maakte een onderscheid tussen lichten en uitzichten, rechte en schuine uitzichten en uitzichten op de gelijkvloerse en hoger gelegen verdiepingen. Een recht zicht betekent dat iemand de mogelijkheid heeft om vanuit een raam het naastliggend perceel te zien zonder zijn hoofd te draaien. Bij een zijdelings of schuin uitzicht kun je het naastliggend perceel zien door opzij te kijken.

Het oud BW bepaalt dat je voor rechte zichten een afstand van 1,9 meter moet respecteren tussen de muur waarin dit zicht zich bevindt en de perceelsgrens. Voor schuine zichten bedroeg de afstand 0,6 meter.

Wat is er gewijzigd?

Het nieuwe Boek 3 BW schaft het onderscheid tussen lichten en uitzichten, rechte en schuine zichten en zichten op het gelijkvloers en hoger gelegen verdiepingen af en bevat een nieuwe regeling voor alles wat licht en lucht doorlaat (artikel 3.132 Boek 3 BW).

Voortaan mag de eigenaar van een gebouw vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of dergelijke werken aanbrengen als die op een rechte afstand van minstens 1,9 meter van de perceelsgrens staan (artikel 3.132 Boek 3 BW). Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras, ... tot aan de perceelsgrens.

Dit betekent dat Boek 3 BW de bestaande regeling verstrengt voor de vroegere schuine uitzichten. Waar vroeger een afstand van 0,6 meter gold, is dit voortaan 1,9 meter.

Als je deze afstanden niet respecteert, kan je buur de verwijdering eisen van de werken (artikel 3.132 Boek 3 BW). Boek 3 BW voorziet wel in uitzonderingen. De afbraak kan niet worden geëist als:

daarover een akkoord bestaat;
het naburige perceel bij oprichting tot het openbare domein behoorde;
de werken geen enkel risico inhouden voor het privéleven en het goede nabuurschap;
het venster, de muuropening, het terras, het balkon, ... zich al minstens dertig jaar op de plaats bevinden.

Hoezo loodrechte lijn?

Zoals gezegd, wordt de afstand gemeten met een loodrechte lijn die wordt gezet op de raamopening of de andere werken zelf aan de dichtste plaats aan de buitenkant hiervan tot aan de perceelsgrens. En dus niet met een loodrechte lijn op de perceelsgrens zelf. Als het bijvoorbeeld een raam in de achtergevel van een gebouw betreft die loodrecht staat op het perceel van de buur, zal de loodrechte lijn op voormeld raam in principe wijzen in de richting van de perceelsgrens achteraan de tuin.

Concreet betekent dit dat voortaan een raam in een achtergevel zou kunnen worden geplaatst tot quasi tegen de perceelsgrens van de buur, zolang het raam maar loodrecht op de perceelsgrens staat. In dit geval is er geen afstandsvereiste, want de loodrechte lijn wijst in de richting van de perceelsgrens achteraan de tuin (in de hypothese dat deze tuin langer is dan 1,9 meter). Voor een raam in een achtergevel in een klassieke rijwoning, waarbij de aansluitende gevels in elkaars verlengde liggen, is dit dus een versoepeling ten aanzien van de vroegere regeling.

De afstand van 1,9 meter tot aan de perceelsgrens geldt echter wel als:

een raam richting de perceelsgrens van de buur staat;
er een balkon of uitspringend raam wordt geplaatst;
een raam (bijvoorbeeld in een 3-gevel) evenwijdig met de perceelsgrens zou staan;
de perceelsgrens van de buur een scherpe hoek neemt langs de gevel op het perceel waarop het raam staat (waardoor de afstand van 1,9 meter van dit raam tot de schuine perceelsgrens niet kan worden gerespecteerd).