Het nieuwe goederenrecht: erfdienstbaarheid (recht van uitweg & verzwaringsverbod)

Over het nieuwe goederenrecht

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. De nieuwe regels staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Een korte introductie vind je hier.

Wat is erfdienstbaarheid?

Je kunt erfdienstbaarheden gebruiken wanneer je gebruikmaakt van een aangrenzend perceel voor bijvoorbeeld toegang, overgang, doorgang naar andere percelen of uitgang naar de openbare weg.

Boek 3 BW definieert erfdienstbaarheden als lasten op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf. Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend (art. 3.114 Boek 3 BW).

• Het lijdend erf is het perceel waarop de last rust. Deze last bevat een negatieve of positieve verplichting om zich te onthouden van een bepaald gebruik of een bepaald gebruik door de titularis van het heersend erf toe te staan.
• Het heersend erf is het perceel dat voordeel heeft van de last.

Een lijdend of heersend erf kan een perceel grond zijn, maar ook een bouwwerk alleen zoals bijvoorbeeld een windturbine, brug, dijk of energiecentrale.

Het heersend erf en het lijdend erf moeten aan verschillende eigenaars toebehoren tenzij op één van de erven een zakelijk gebruiksrecht rust of als één van de erven in mede-eigendom is. In het eerste geval ontstaat een erfdienstbaarheid voor de duur van het zakelijk gebruiksrecht. Dit is bijvoorbeeld het geval bij twee erven van dezelfde eigenaar waarvan er één bezwaard is met een opstalrecht of een erfpachtrecht. Een voorbeeld van het tweede geval zijn twee erven van dezelfde eigenaar met op één erf een appartementsgebouw.

Ontstaan erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door menselijk handelen – bijvoorbeeld door een overeenkomst – of door bestemming van de huisvader (art. 3.116 Boek 3 BW). Dit laatste is de situatie waarin er tussen verschillende erven een feitelijke erfdienstbaarheid bestaat en deze feitelijke toestand bij splitsing van deze erven wordt omgezet in een juridische erfdienstbaarheid. Dit is mogelijk als de erfdienstbaarheid zichtbaar was op het tijdstip van de splitsing.

Verder zijn er wettelijke erfdienstbaarheden die ontstaan op grond van de wet (art. 3.116 Boek 3 BW). Dit is het geval als de erfdienstbaarheid noodzakelijk is om een ander zakelijk gebruiksrecht uit te oefenen op een goed (art. 3.116 Boek 3 BW). Als je bijvoorbeeld een opstalrecht hebt op een bovengronds volume op een bestaand gebouw, zul je van rechtswege een erfdienstbaarheid van steun en uitweg hebben om jouw gebouw te laten steunen op het bestaande gebouw én een uitweg te krijgen naar de grond en wegenis. Verder zijn er enkele specifieke wettelijke erfdienstbaarheden voor bijvoorbeeld waterafvloeiing, overhangende takken, uitweg naar de openbare weg, …

Erfdienstbaarheid: de belangrijkste wijzigingen

Voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden: onderscheid valt weg

Boek 3 BW schaft het onderscheid af tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden. Klassiek uitgangspunt is dat erfdienstbaarheden voortdurend zijn als er geen daad van een mens vereist is. Denk bijvoorbeeld aan waterlopen, goten of uitzichten. Niet-voortdurende erfdienstbaarheden zijn erfdienstbaarheden die telkens een menselijke daad vereisen. Dit kan het geval zijn voor een recht van overgang en uitweg.

Omdat er in de praktijk onduidelijkheid bestaat over wanneer een erfdienstbaarheid voortdurend is, schaft de wetgever het onderscheid af.

Dit onderscheid was belangrijk voor de verkrijgende verjaring: de mogelijkheid om door een feitelijk voortdurend, onafgebroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit gedurende 30 jaar een erfdienstbaarheid te krijgen. Enkel voortdurende én zichtbare erfdienstbaarheden waren hiervoor vatbaar.

Zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden: gewijzigde kwalificatie

Als tegenhanger voor bovenstaande afschaffing verruimt Boek 3 BW de categorie van de zichtbare erfdienstbaarheden.

Voortaan is een erfdienstbaarheid zichtbaar als die voor een normaal voorzichtig en redelijke titularis op het lijdend erf zichtbaar is door duurzame en zichtbare bouwwerken óf door sporen van een geregelde activiteit (art. 3.115 Boek 3 BW). Dergelijke sporen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit het snoeien van vegetatie, de aanleg van een verharding of omheining of de aanwezigheid van bandensporen.

Al deze zichtbare erfdienstbaarheden zijn voortaan vatbaar voor verkrijgende verjaring. Dit betekent dat ook een recht van overgang of een recht van uitweg hiervoor vatbaar wordt. Onder het oud BW kwam een recht van overgang of een recht van uitweg hiervoor niet in aanmerking omdat ze als niet-voortdurend werden beschouwd. Bovendien zal de verkrijgende verjaring in Boek 3 BW al intreden als je het recht feitelijk uitoefent gedurende 10 jaar te goeder trouw of 30 jaar te kwader trouw.

Verzwaringsverbod: soepelere invulling

Het verzwaringsverbod houdt in dat de titularis van het heersend erf de lasten op het lijdend erf niet mag verzwaren en de erfdienstbaarheid slechts mag gebruiken voor de behoeften waarvoor die gevestigd is (art. 3.125 Boek 3 BW). Deze behoeften blijken uit de overeenkomst en de bedoeling van de partijen.

Boek 3 BW behoudt het verzwaringsverbod voor het heersend erf maar versoepelt de invulling hiervan (art. 3.125 Boek 3 BW).

Zo zijn er meer mogelijkheden om de erfdienstbaarheid te wijzigen. Je mag voortaan de uitoefening wijzigen, rekening houdend met de technische en maatschappelijke evoluties sinds het ontstaan van de erfdienstbaarheid (art. 3.125 Boek 3 BW). Als bijvoorbeeld bij een recht van overgang de oorspronkelijke overeenkomst bepaalt dat overgang mogelijk is met paard en kar, moet dit vandaag mogelijk zijn met een auto, vrachtwagen of landbouwvoertuigen.

Daarbij gelden twee beperkingen (art. 3.125 Boek 3 BW).

• Ten eerste moet de wijziging overeenstemmen met de bedoeling van de partijen die destijds betrokken waren bij de vestiging van de erfdienstbaarheid. Er moet gekeken worden naar hoe deze partijen de erfdienstbaarheid in de huidige maatschappelijke en technologische context gevestigd zouden hebben.
• Daarnaast moet de wijziging overeenstemmen met het doel van de erfdienstbaarheid. Als een recht van overgang werd gevestigd voor agrarische doeleinden, kun je die vandaag niet gebruiken om zwaar vrachtverkeer toe te laten tot een industriële site.

Ook op de titularis van het lijdend erf rust een verzwaringsverbod (art. 3.124 Boek 3 BW). Die mag niets ondernemen wat de plaatsgesteldheid wijzigt of de uitvoering door het heersend erf vermindert of bemoeilijkt.

Boek 3 BW verruimt de mogelijkheden om de erfdienstbaarheid te verplaatsen, bijvoorbeeld door het tracé van de overgang te verplaatsen. Voortaan volstaat een objectief belang om deze wijziging te bekomen voor zover het nieuwe tracé toelaat om de erfdienstbaarheid even gemakkelijk uit te oefenen (art. 3.124 Boek 3 BW). De kosten voor de verplaatsing zijn ten laste van het lijdend erf (art. 3.124 Boek 3 BW).

Recht van uitweg: wijzigingen

Met een recht van uitweg kan de titularis van een ingesloten perceel dat geen toegang heeft tot de openbare weg (of waarbij geen voldoende toegang tot de openbare weg kan worden ingericht zonder overdreven kosten of ongemakken) een uitweg eisen over het perceel van de buren (art. 3.135 Boek 3 BW).

Dit recht van uitweg moet je vorderen bij de rechter (art. 3.136 Boek 3 BW). Als je dit contractueel bepaalt, is dit een recht van overgang en geen recht van uitweg.

Boek 3 BW bepaalt limitatief wanneer een recht van uitweg uitgesloten is (art. 3.135 Boek 3 BW). Je kan dit niet krijgen als:

• Je zelf over een ander perceel beschikt dat aan jouw ingesloten perceel aanpaalt. Je kan de percelen van jouw naburen niet bezwaren als de uitweg kan worden genomen op een eigen perceel.
• Je over een ander perceel beschikt dat niet ingesloten is en dat een eenheid van uitbating vertoont met jouw ingesloten perceel. Dit betekent dat je de percelen samen – alleszins in samenhang – gebruikt, bijvoorbeeld als je op één perceel een winkel hebt en het ander perceel gebruikt als parking.
• Je al over een contractueel recht van overgang beschikt. In dit geval is jouw perceel niet ingesloten.
• De ingeslotenheid het gevolg is van jouw eigen fout of handelen dat niet kan worden verantwoord door het normale gebruik van het perceel volgens de huidige bestemming. Je mag de ingeslotenheid niet zelf hebben veroorzaakt, bijvoorbeeld als op jouw perceel een inrichting mogelijk is tot de openbare weg maar je het perceel anders inricht waardoor het ingesloten wordt.

Daarnaast verruimt Boek 3 BW de mogelijkheid om het tracé te wijzigen of af te schaffen (art. 3.137 Boek 3 BW). Een wijziging is mogelijk als door gewijzigde omstandigheden het normale gebruik van het heersend erf niet langer mogelijk is of als de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend op een andere plaats die minder schadelijk is. Verder houdt het recht van uitweg op te bestaan als die niet meer nodig is om toegang te hebben tot de openbare weg.

Bij een wijziging of afschaffing, kan de rechter bevelen dat de vergoeding opnieuw wordt vastgesteld of dat de ontvangen vergoeding geheel of gedeeltelijk wordt terugbetaald (art. 3.137 Boek 3 BW). Als door de wijziging of afschaffing de lasten op het lijdend erf toenemen, kan de titularis hiervan een bijkomende vergoeding eisen. Als door de wijziging of afschaffing de lasten op het lijdend erf verminderen, kan de titularis van het heersend erf een vermindering van de vergoeding eisen.