Nieuw goederenrecht: een korte introductie

De wetgever wil het Burgerlijk Wetboek van 1804 (verder “oud BW” genoemd) stapsgewijs moderniseren en hervormen. Als de wetgever hier volledig in slaagt, zal het nieuwe Burgerlijk Wetboek bestaan uit 9 verschillende boekdelen. Boekdeel 8 over het bewijsrecht is intussen al in werking getreden.

Op 1 september 2021 trad ook het boekdeel 3 met de nieuwe regels over het goederenrecht in werking (verder “Boek 3 BW” genoemd). Boek 3 BW bevat moderniseringen en wijzigingen aan het goederenrecht die zeer belangrijk zijn voor de architect.

In dit artikel verduidelijken we wanneer je Boek 3 BW moet gebruiken en in welke mate je via overeenkomsten kan afwijken van de nieuwe spelregels.

In vijf vervolgartikels lichten we de belangrijkste nieuwigheden en wijzigingen aan het goederenrecht toe:

Deze artikelreeks heeft uiteraard niet de intentie om alle nieuwigheden en wijzigingen van Boek 3 BW exhaustief te bespreken. De focus ligt op een praktische en toegankelijke bespreking van de voor de architect belangrijkste nieuwigheden en wijzigingen.

Wanneer moet je Boek 3 BW toepassen?

Alle bepalingen van Boek 3 BW zijn in werking getreden.

Dit betekent dat je sinds 1 september 2021 rekening moet houden met een parallel regime. Boek 3 BW schaft het oud BW of bijvoorbeeld de Wet over het recht van opstal van 10 januari 1824 (hierna 'Opstalwet' genoemd) of de Wet over het recht van erfpacht van 10 januari 1824 (hierna “Erfpachtwet” genoemd) niet af. De nieuwe en de oude spelregels blijven naast elkaar bestaan.

Afhankelijk van de concrete situatie zal je ofwel Boek 3 BW ofwel het oud BW, de Opstalwet of de Erfpachtwet moeten toepassen. De oude wetgeving blijft nog een hele tijd van toepassing. Je mag deze niet zomaar vergeten.

Dit is het gevolg van de eerbiedigende werking van Boek 3 BW. Eerbiedigende werking betekent dat Boek 3 BW in beginsel enkel van toepassing is op rechtsfeiten die zich sinds 1 september 2021 voordoen en rechtshandelingen (zoals overeenkomsten) die je sinds 1 september 2021 verricht hebt.

Het oud BW, de Opstalwet en de Erfpachtwet blijven van toepassing op rechtshandelingen en rechtsfeiten van vóór 1 september 2021 of overeenkomsten die je vóór 1 september 2021 sloot. Daarnaast blijven het oud BW, de Opstalwet en de Erfpachtwet ook van toepassing op de toekomstige gevolgen van deze rechtshandelingen en rechtsfeiten die zich na 1 september 2021 voordoen.

Eerbiedigende werking: enkele voorbeelden

Als je een opstalovereenkomst sloot in september 2000, was deze overeenkomst onderworpen aan de Opstalwet. Dit blijft ook zo na 1 september 2021. Omdat de overeenkomst werd gesloten voor 1 september 2021, zal de Opstalwet van toepassing blijven voor de gevolgen van deze overeenkomst na 1 september 2021.

Als je na 1 september 2021 besluit deze opstalovereenkomst te verlengen, zul je nog steeds rekening moeten houden met de 50-jarige maximumduur die je terugvindt in de Opstalwet. Als je de opstalovereenkomst sloot in september 2000 en je wenst deze nu te verlengen in september 2021, zul je dit opstalrecht slechts kunnen verlengen tot september 2050.
Als je daarentegen beslist deze opstalovereenkomst niet te verlengen maar te beëindigen en je vervolgens een nieuwe opstalovereenkomst sluit, kun je gebruik maken van de nieuwe spelregels in Boek 3 BW. De nieuwe opstalovereenkomst dateert dan van na 1 september 2021. Boek 3 BW maakt het bijvoorbeeld mogelijk om een opstalrecht van 99 jaar te sluiten of zelfs in bepaalde gevallen eeuwigdurend.
Als je de eerdere opstalovereenkomst van september 2000 beëindigt en nu een nieuwe opstalovereenkomst sluit, kun je rekening houden met deze nieuwe mogelijkheden wat betreft de duurtijd. Als je de eerdere opstalovereenkomst van september 2000 verlengt en geen nieuwe opstalovereenkomst sluit, kan je dit niet.

Als je een onderhandse erfpachtovereenkomst sloot voor 1 september 2021 en deze erfpachtovereenkomst na 1 september 2021 in een notariële akte laat verlijden, moet je voor deze notariële akte rekening houden met de regels in de Erfpachtwet. De notariële akte is het toekomstig gevolg van de onderhandse erfpachtovereenkomst die je voor 1 september 2021 sloot. Boek 3 BW is hier niet op van toepassing.

Een belangrijke opmerking hierbij is evenwel dat je via een overeenkomst beperkt kan afwijken van deze eerbiedigende werking, maar enkel voor de gevolgen na 1 september 2021.

Zo kun je bijvoorbeeld voor een opstalovereenkomst die je voor 1 september 2021 sloot, bepalen dat je toch wil dat Boek 3 BW van toepassing wordt op de gevolgen die deze opstalovereenkomst heeft na 1 september 2021. De Opstalwet zal dan niet langer van toepassing zijn op deze overeenkomst, ook al werd de overeenkomst gesloten voor 1 september 2021.
Voor de gevolgen tot 1 september 2021 moet je evenwel altijd rekening blijven houden met het oud BW, de Opstalwet en de Erfpachtrecht.
Als je bijvoorbeeld een opstalovereenkomst sloot voor 1 september 2021, kun je niet bepalen dat Boek 3 BW ook van toepassing wordt op de gevolgen die deze opstalovereenkomst al heeft gehad tot 1 september 2021. Je kunt Boek 3 BW nooit van toepassing maken op gevolgen die zich voor 1 september 2021 hebben gerealiseerd.

Afwijken van de spelregels in Boek 3 BW?

Boek 3 BW bevat een zogenaamd gesloten systeem van zakelijke rechten met een beperkte contractuele vrijheid voor de contractpartijen.

Het systeem is gesloten omdat de wetgever in Boek 3 BW limitatief bepaalt welke de zakelijke rechten (eigendom en mede-eigendom), de zakelijke gebruiksrechten (opstalrecht, erfpachtrecht, vruchtgebruik en erfdienstbaarheden) en de zakelijke zekerheden zijn (bijzondere voorrechten, pand, hypotheek en retentierecht). Je kunt via overeenkomst geen nieuwe rechten uitvinden.

Daarnaast is het systeem gesloten omdat de wetgever de wezenskenmerken van deze rechten dwingend vastlegt. Deze wezenskenmerken vind je terug in de definities van deze rechten. Deze definities moet je respecteren. Hiervan kun je contractueel niet afwijken.

Buiten de definities mag je contractueel wel afwijken van de bepalingen van Boek 3 BW tenzij Boek 3 BW uitdrukkelijk bepaalt dat een contractuele afwijking uitgesloten is. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval voor de regeling over de appartementsmede-eigendom en de duurtijd van het opstalrecht, het erfpachtrecht en het vruchtgebruik.

Om te weten welke contractuele vrijheid je hebt, moet je eerst kijken op welk zakelijke recht je overeenkomst betrekking heeft. Vervolgens moet je controleren of je overeenkomst voldoet aan de definitie van dit zakelijk recht in Boek 3 BW. Als dit het geval is, kun je van de overige bepalingen contractueel afwijken. Al moet je we steeds controleren of Boek 3 BW de afwijking niet alsnog uitsluit.