Het was de meest gehoorde vraag op het druk bijgewoonde Beleidsforum van het Departement Omgeving: “Wanneer gaat het decreet in werking?”.
“Het decreet”, dat is het nieuwe decreet over woonreservegebieden, dat in december 2020 voor het eerst bij het Vlaams Parlement werd ingediend. Het voert de langverwachte nieuwe regels in voor de ontwikkeling van woonreservegebieden. Het decreet zou de doelstellingen van de bouwshift mee moeten helpen realiseren. Of dit effectief een stap in de goede richting is, is voer voor een ander artikel. Dit artikel maakt je wegwijs in de nieuwe regelgeving voor woonreservegebieden.
Nieuwe spelregels sinds 7 juli 2023
Het Decreet Woonreservegebieden is op 27 juni 2023 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en trad op 7 juli 2023 in werking.
Bij het decreet woonreservegebieden hoort een uitvoeringsbesluit dat meer details bevat over de dossiersamenstelling van het vrijgavebesluit (meer details hierover verder in dit artikel). Het uitvoeringsbesluit is op 30 juni 2023 een eerste keer goedgekeurd. De finale goedkeuring volgt na het advies van de Raad van State, maar er worden geen grote wijzigingen verwacht.
De essentie van het Decreet Woonreservegebieden
Het decreet is van toepassing op alle woonreservegebieden uit het gewestplan. Het ‘woonuitbreidingsgebied’ (wit met rode arcering) is wellicht de meest gekende soort, maar het decreet gaat ook over een aantal andere gewestplanvoorschriften, zoals ‘reservegebied voor woonwijken’, ‘woonreservegebied’, ‘woonaansnijdingsgebied’. Ze zijn samengevat in de verzamelterm ‘woonreservegebieden’.
Het decreet plaatst tot 2040 een stolp over nog niet ontwikkelde woonreservegebieden, in afwachting van de herbestemming naar open ruimte of wonen. Dit zijn onbebouwde gebieden, waar geen verkavelingsvergunning of een vergunning voor groepswoningbouw geldig is. Het gaat om ca. 12.000 ha verspreid over Vlaanderen.
Een vrijgavebesluit van de gemeenteraad kan met grondige motivatie de stolp opheffen en ontwikkeling toelaten. Dit gebeurt via een procedure met openbaar onderzoek en adviezen (zie verder).
Uitzonderingsregels waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen, zonevreemde woningen in woonreservegebied en restpercelen meer ontwikkelingsopties kregen, haalden de finale versie van het decreet niet.
De meeste ontwikkelingsopties worden in het nieuwe decreet geschrapt. Het is niet meer mogelijk om een onbebouwd woonreservegebied te ontwikkelen via een principieel akkoord van de deputatie (voortaan: PriAk), door een nieuwe verkavelingsvergunning, of met een omgevingsvergunning voor groepswoningbouw.
Het is de bedoeling dat de Vlaamse overheid tegen 2043 RUP’s heeft opgemaakt en goedgekeurd voor gebieden waar geen herbestemming naar open ruimte gebeurde, en die niet zijn vrijgegeven voor een woonontwikkeling.
NIEUWE ONTWIKKELINGEN ENKEL NA VRIJGAVEBESLISSING GEMEENTERAAD
Een onbebouwd gebied kan enkel ontwikkeld worden nadat de gemeenteraad een vrijgavebesluit neemt over een (deel van het) woonreservegebied. De vrijgave van een deelgebied mag geen hypotheek leggen op latere ontwikkeling of herbestemming van de andere delen van het woonreservegebied.
Op het Beleidsforum werd een vrijgavebesluit ook wel een ‘mini-RUP’ genoemd, door de vele gelijkenissen tussen beide instrumenten. Het vrijgavebesluit bepaalt hoe het gebied ontwikkeld wordt. Deze ontwikkeling moet voldoen aan de structuurplannen en beleidsplannen op gemeentelijk, provinciaal en Vlaamse niveau (als die zijn opgemaakt). Het legt voorwaarden en (financiële) lasten op, die overgenomen worden in de vergunningen. Een vrijgavebesluit kan enkel woonfuncties en kleinschalige, verwante en verweefbare functies (kantoor, recreatie, diensten, …) toelaten. Meer grootschalige en monofunctionele ontwikkelingen voor kantoren, recreatie, handel, … mogelijk maken, gebeurt via de opmaak van een RUP. Een ontwikkeling bevat minstens 40% bescheiden wonen.
Wie een vrijgave aanvraagt, moet alle effecten van de ontwikkeling op disciplines zoals water, geluid, mobiliteit, … onderzoeken. Er wordt een m.e.r.-screening of in een volwaardige MER opgemaakt en voorgelegd aan Team Mer. Het aspect water kreeg een grote rol in de nieuwe regelgeving. Er zijn geen ontwikkelingsopties in woonreservegebieden die als watergevoelige openruimtegebieden zijn aangeduid, door de waterproblematiek op het terrein.
De nieuwe regels zijn niet van toepassing als er een RUP geldig is voor het perceel, tenzij het gaat om een overdruk-RUP dat de gewestplanbestemming overneemt. Als er een RUP, BPA of verkaveling van toepassing is, dan blijven alle ontwikkelingen mogelijk die toegelaten zijn volgens die voorschriften. Gronden gelegen in een niet vervallen verkaveling of gronden voor een vergund groepswoningbouwproject krijgen voortaan alle ontwikkelingsmogelijkheden van woongebied uit het gewestplan.
OOK DE GRONDEIGENAAR KAN INITIATIEF NEMEN
Het initiatief om de vrijgave-procedure op te starten, ligt bij het schepencollege. Een grondeigenaar, iemand met een recht van opstal of wie een volmacht van de grondeigenaar heeft, kan het heft in eigen handen nemen en een verzoek tot vrijgave indienen. Het verzoek bezorg je digitaal aan de gemeente. De indiening gebeurt momenteel (nog) niet via het omgevingsloket.
Bij de opmaak van dit verzoek is een belangrijke rol voor de architect weggelegd. Het verzoek bevat namelijk een concreet voorstel voor de ontwikkeling van het gebied, met een ontwerpkeuze over de woningtypologie en -dichtheid, het minimale en maximale aantal woonentiteiten, de functies, de groenvoorzieningen, de verkeersafwikkeling (ontsluiting en bereikbaarheid), en de waterhuishouding, zonder alle details al vast te leggen zoals in een vergunningsaanvraag. De nota aan de Vlaamse regering spreekt over “een voorstel van ontwikkeling op niveau masterplan”.
Ook de inpasbaarheid van het ontwerp in de omgeving, de ruimtelijke kwaliteit en de maatschappelijke meerwaarde motiveer je in het verzoek. De wetgeving benadrukt dat het ontwerp moet uitgaan van een hoog ruimtelijk rendement en zuinig ruimtegebruik.
HOE VERLOOPT DE PROCEDURE?
Na de digitale indiening van het verzoek, is er een overleg met de gemeente, het Departement Omgeving en de adviesinstanties (zoals de gecoro, deputatie, agentschap wonen, …). De gemeente beslist om de procedure op te starten of om dit te weigeren. Het is niet duidelijk of er een beroep mogelijk is tegen een weigering om de procedure op te starten. Het is wel duidelijk dat de eigenaar geen vergoeding of planschade krijgt bij een weigering.
Als de procedure wordt opgestart, stelt de gemeenteraad het vrijgavebesluit voorlopig vast, inclusief voorwaarden en lasten. Er komt een openbaar onderzoek en adviesronde over het vrijgavebesluit en over de mer(-screening). Dit duurt 60 dagen. De gemeente kan de gecoro opdragen om de adviezen en bezwaren te bundelen, zodat ze een gemotiveerde beslissing kan nemen.
De definitieve vaststelling van het vrijgavebesluit gebeurt met een besluit van de gemeenteraad en een publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad. De gemeenteraad moet een beslissing nemen binnen 90 dagen, te tellen vanaf het einde van het openbaar onderzoek en de adviesronde. 14 dagen na de publicatie is het vrijgavebesluit van kracht en kunnen er vergunningen worden afgeleverd voor dat woonreservegebied.
Let wel, de Vlaamse regering kan het besluit schorsen en vernietigen, bijvoorbeeld als het vrijgavebesluit strijdig is met de gemeentelijke visie. De schorsing moet gebeuren binnen 45 dagen nadat de regering het besluit ontving.
ELKE GEMEENTE HEEFT (DRINGEND) EEN ACTUELE VISIE NODIG
Er ligt een grote verantwoordelijkheid bij de gemeenten om de toekomstvisie op hun grondgebied vorm te geven in een actueel beleidsplan. Het beleidsplan moet bepalen waar ontwikkelingen zijn toegelaten en waar open ruimte behouden blijft.
Vele gemeenten hebben anno 2023 enkel een verouderd structuurplan uit de jaren 1990 of 2000, dat weinig handvaten bevat om verzoeken tot vrijgave te beoordelen. Als een structuurplan geen uitspraak doet over een bepaald woonreservegebied, dan zegt de wetgeving dat het vrijgavebesluit ermee in overeenstemming is. Zonder visie zetten gemeenten de deur wagenwijd open voor een stortvloed aan ad hoc aanvragen tot vrijgave door grondeigenaars.
Een beleidsplan dat een onderbouwde uitspraak doet over welke woonreservegebieden kunnen ontwikkelend worden en welke niet, bespaart de gemeente heel wat beoordelingswerk. Een verzoek tot vrijgave moet namelijk in overeenstemming zijn met het beleidsplan. Ook voor grondeigenaars is het een goede zaak dat er rechtszekerheid is over het ontwikkelingspotentieel voordat ze allerlei onderzoekskosten maken.
WAT IS DE IMPACT VOOR BESTAANDE WONINGEN IN WOONRESERVEGEBIED?
Bestaande woningen in een woonreservegebied zijn zonevreemd als er geen BPA, verkaveling of RUP van toepassing is, en als ze geen deel zijn van een groepswoningbouwproject. De woning ligt dan in een ‘niet geordend’ woonreservegebied.
De eerste versie van het decreet creëerde meer mogelijkheden voor deze woningen, maar dit haalde de finale versie niet. Een woning in een niet geordend woonreservegebied moet zoals alle zonevreemde woningen beroep doen op de basisrechten voor zonevreemde constructies. Zo kun je verbouwen, in bepaalde gevallen herbouwen en uitbreiden tot een volume van 1.000 m³.
Als de woning wel in een BPA, RUP of verkaveling ligt, of als het om een vergund groepswoningbouwproject gaat, dan is de woning niet zonevreemd, maar zijn de voorschriften uit die instrumenten van toepassing. Ook alle afwijkingsmogelijkheden zijn van toepassing.
WAT GEBEURT ER MET LOPENDE DOSSIERS?
Het Decreet Woonreservegebieden bevat overgangsbepalingen voor bestaande principiële akkoorden en ingediende vergunningsaanvragen. Volledige en ontvankelijke vergunningsaanvragen die zijn ingediend voor 7 juli 2023 worden behandeld volgens de oude regels. Over lopende PriAk’s moet een beslissing vallen voor 7 juli 2023, of de aanvraag wordt geweigerd. Bestaande PriAk’s blijven beperkt geldig. De vergunningsaanvragen moeten uiterlijk 7 juli 2024 ingediend zijn.
