Van landbouwhoeve naar woning: vergunningsprocedure met valkuilen

Wanneer is een landbouwhoeve zonevreemd?

Een landbouwhoeve wordt zonevreemd zodra deze niet langer gebruikt wordt als een bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf, maar als residentiële woning zonder dat er landbouwactiviteiten gebeuren op de site. De term ‘zonevreemd’ betekent dat de gebouwen in een bestemmingszone van het gewestplan gelegen is waar ze eigenlijk niet thuishoort. Een ander voorbeeld is wanneer je een pand koopt in industriegebied, maar het gebruikt als kantoor.

De omvorming van een landbouwerswoning naar een residentiële woning is vergunningsplichtig, want dit is een zonevreemde functiewijziging.

Welke opties heeft een zonevreemde hoeve?

Zonevreemde landbouwhoeves hebben volgens de wetgeving basisrechten als aan enkele voorwaarden is voldaan (zie verder bij ‘Wanneer kan je de basisrechten gebruiken?).

De basisrechten laten in bepaalde gevallen toe om te verbouwen, slopen en herbouwen, of uit te breiden tot een bruto volume van 1.000 m³. Verder in de tekst lees je hoe je dit volume berekent. Onder bepaalde voorwaarden is het toegelaten om een zonevreemde constructie te slopen en te herbouwen op een andere locatie op de site.

In natuurgebieden en andere ruimtelijk kwetsbare gebieden komen enkel verbouwwerken voor een vergunning in aanmerking. Uitbreiden, of slopen en herbouwen, is niet vergunbaar. Er zijn heel wat gebieden ruimtelijk kwetsbaar, zoals duingebied, bosgebied, natuurreservaten, agrarisch gebied met ecologisch belang, … Bij een verbouwing wordt minstens 60% van de buitenmuren behouden en neemt het bouwvolume niet toe.

Isoleren van het dak en de gevels aan de buitenzijde van de woning zorgt voor een groter bruto volume, maar wordt door de wetgeving niet als een uitbreiding gezien. In principe is een vrijstelling mogelijk om te isoleren in zonevreemde context en in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Het isolatiepakket met afwerking mag niet dikker zijn dan 26 cm. Maar er gelden heel wat voorwaarden, dus informeer je grondig op voorhand.

Let op: tijdens de vergunningsprocedure worden ook adviezen opgevraagd en gebeurt een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening. Dit heeft tot gevolg dat de opties uit de wetgeving veel beperkter zijn dan je eerst zou denken.

Hoe bereken je het bouwvolume?

Een zonevreemde woning kan in sommige gevallen uitbreiden tot een bouwvolume van 1000 m³. Het gaat om het bruto bouwvolume, dus inclusief buitenmuren en dak. Let op, als er een woonfunctie is voorzien onder een vaste luifel of overkraging (zoals een overdekte terras), dan telt dit volledig mee als bouwvolume. Wanneer ‘aanhorigheden’ bij de woning fysiek aan het hoofdgebouw palen, worden ze meegeteld in dit volume. ‘Aanhorigheden’ zijn functies die ‘bij het wonen horen’, zoals een garage, atelier, hobbyruimte, berging, veranda, carports en overdekte terrassen.

Het volume van de onderkeldering onder het maaiveld wordt niet meegeteld als het gaat om een ‘gebruikelijke onderkeldering’ voor een wasruimte, berging of technische zone waarin geen woon- of kantoorfuncties worden ondergebracht.

Losstaande gebouwen of gebouwdelen die niet aanhorig zijn bij de woning (zoals een stal), uitschuifbare luifels of zonneweringen worden evenmin meegeteld in dit volume.

Wanneer kan je de basisrechten gebruiken?

Een zonevreemde constructie kan gebruik maken van de basisrechten wanneer er aan deze voorwaarden is voldaan ...

De constructie mag niet verkrot zijn

Een niet-verkrotte constructie betekent volgens de wetgeving dat er voldaan is aan de ‘eisen van stabiliteit’. Als architect moet je de opdrachtgever hierover adviseren. Daarnaast moet een zonevreemde woning voldoen aan de stabiliteitseisen tot wanneer de vergunning wordt verleend. De bouwfysische status van een woning kan via een plaatsbezoek worden geanalyseerd door de architect en eventueel een stabiliteitsingenieur.

De constructie moet hoofdzakelijk vergund zijn

De nieuwe regelgeving uit het Verzameldecreet 2024 is hier van toepassing. Meer uitleg over de wijzigingen lees je in dit artikel.

Dit betekent dat minstens 90% van het bruto volume van het hoofdgebouw van de hoeve vergund moet zijn. Als architect kan je dit onderzoeken door de laatst vergunde toestand op te vragen bij de gemeente of bij het archief en deze te vergelijken met de bestaande toestand. Wanneer er geen vergunningen bekend zijn, is een vermoeden van vergunning mogelijk voor oude constructies.

Je kan ook van de basisrechten gebruikmaken als er een functiewijziging gebeurde zonder deze eerst aan te vragen, bijvoorbeeld bij verkoop van de hoeve aan een particulier. Een zonevreemde functiewijziging van een landbouwerswoning naar een residentiële woning of een andere functie blijft vergunningsplichtig, maar kan wel geregulariseerd worden. De bewoning door een particulier verhindert niet dat je een vergunningsaanvraag doet die gebruikmaakt van de basisrechten voor verbouwen, herbouwen en uitbreiden. De (regularisatie van de) functiewijziging kan worden gecombineerd met eventuele verbouwings- of uitbreidingswerken. Bij de beoordeling van de aanvraag neemt de overheid de laatst vergunde functie als uitgangspunt. De voorziene functiewijziging moet voorkomen op de lijst en er zijn heel wat voorwaarden waaraan voldaan moet zijn.

Bij een instabiele of niet-hoofdzakelijk vergunde zonevreemde constructie kan je enkel (onder voorwaarden) onderhoudswerken uitvoeren omdat deze vrijgesteld zijn van vergunning.

Nooit garantie op een vergunning

Zonevreemde basisrechten en functiewijzigingen worden streng beoordeeld en blijven volgens de overheid uitzonderingsregels. De Vlaamse overheid wil enkel een nieuw leven in bestaande gebouwen mogelijk maken als een bestaande landbouwhoeve niet kan herbenut worden voor een landbouwgerelateerde functie.

Bijkomende dynamiek – bijvoorbeeld door mobiliteitsstromen als de particulier ook een kantoor wil voorzien – of verharding is uit den boze. Nieuw sinds 2024 is dat je aanvraag de normale (huidige en toekomstige) bedrijfsvoering van landbouwbedrijven in de buurt niet in het gedrang mag brengen.

Uit recente rechtspraak blijkt ook dat zonevreemde functiewijzigingen niet zomaar met elkaar gecombineerd kunnen worden om bijvoorbeeld een particuliere woning én een opslagruimte én een kantoor te realiseren.

De wetgeving over zonevreemde basisrechten wordt aangevuld met beleidsvisies en adviezen. Zelfs als er voldaan is aan expliciete wetgevende eisen – bijvoorbeeld rond de maximale oppervlakte van een kantoor in zonevreemd gebied (100 m²) – kan een dossier worden geweigerd op basis van de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening.

Richtlijnen voor de architect bij de start van een project

NAV raadt aan dat:

• De architect potentiële kopers van (voormalige) landbouwhoeves adviseert om vóór de aankoop contact op te nemen met de gemeente en het Departement Landbouw & Visserij rond hun standpunt over de functiewijziging van een zonevreemd goed en eventuele verbouwingswerken. Het behoort namelijk tot de bijstands- en adviesverbintenis van de architect, specifiek de juridische bijstandsverbintenis, om de opdrachtgever te adviseren over de wetgeving, procedures en aandachtspunten inzake omgevingsrecht, ruimtelijke ordening en stedenbouw.
• Er een goede analyse van de bouwfysische situatie van de constructies gebeurt. In een arrest van het Handhavingscollege van 28 januari 2021 werd de opdrachthoudende architect namelijk mee veroordeeld tot het betalen van een bestuurlijke geldboete, omdat hij de stabiliteitssituatie van een zonevreemde constructie niet correct had ingeschat. Hierdoor drong een herbouw van een zonevreemde constructie zich op tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, wat een stedenbouwkundige inbreuk is. De architect werd, door zijn gebrekkige inschatting van de stabiliteitssituatie, mee als overtreder beschouwd.

Conclusie

De Vlaamse overheid wil hergebruik van bestaand patrimonium wel stimuleren, maar zonder de bebouwings- of verhardingsgraad in zonevreemd gebied te verhogen. In dat opzicht blijf je beter voorzichtig bij een herinvulling van een zonevreemd goed. Een vooroverleg met de gemeente en met de adviesinstanties over zonevreemde dossiers is daarom sterk aangeraden.