Gemeenten kunnen geen extra vergunningsplichten opleggen
We beginnen met goed nieuws. De Vlaamse overheid heeft oor gehad voor de verzuchting dat er te veel regels zijn … die dan ook nog eens verschillen in elke gemeente. Want lokale overheden konden zelf beslissen wat vrijgesteld, meldingsplichtig of vergunningsplichtig is. Stad Gent voerde bijvoorbeeld een strengere vergunningsplicht in om een boom te vellen dan de Vlaamse regelgeving. Stad Brugge heeft een hele lijst extra vergunningsverplichtingen, voornamelijk als het over werken aan erfgoed gaat.
Dat leidde tot onduidelijkheid en complexiteit over wat nu wel en niet vergunningsplichtig is, wat voor niemand goed is. Een gemeente kan voortaan niet langer strenger zijn dan de Vlaamse regels over de vergunningsplicht.
Voorschriften in verordeningen die strengere vergunningsplichten opleggen dan de Vlaamse regels zullen automatisch vervallen.
Het verzameldecreet wil meer uniformiteit verzoenen met lokale autonomie en maatwerk. Om die reden maakt de Vlaamse Regering een lijst op met onderwerpen waarover gemeenten toch nog strengere vergunningsplichten kunnen opleggen. De lijst zou vooral over erfgoedpanden en kappen van bomen gaan.
Belangrijk om weten is dat een gemeente nog steeds via haar eigen instrumenten (namelijk een gemeentelijk RUP of verordening) vrijgestelde handelingen kunnen verbieden.
Gemeenten kunnen extra toelatingen vereisen voor erfgoed
Een gemeente kan erkend worden als 'onroerenderfgoedgemeente'. Daardoor krijgt ze meer autonomie op het vlak van erfgoed. Het was al mogelijk om extra strenge toelatingsplichten op te leggen voor werken die geen vergunning vereisen aan panden op de inventaris bouwkundig erfgoed en binnen landschappelijk erfgoed. Voorbeelden van niet-vergunningsplichtige werken zijn het vervangen van schrijnwerk en het schilderen van gevels.
Het Verzameldecreet laat gemeenten toe om een toelatingsplicht op te leggen voor niet-vergunningsplichtige werken binnen Unesco-werelderfgoed en Unesco-bufferzone. Veel stadscentra zijn volledig aangeduid als Unesco-werelderfgoed of -bufferzone, zoals Brugge en Gent. Je vindt dit terug via Geopunt.
Concreet betekent dit dat je extra voorzichtig moet zijn als je werken doet aan erfgoedpanden, of dit nu om een monument is, een pand op de inventaris, of een pand in Unesco-gebied. Het is mogelijk dat je geen omgevingsvergunning nodig hebt, maar wel een toelating van de erfgoeddiensten.
Nieuw systeem van vrijstellingen en melding op komst
De Vlaamse overheid werkt ook een ander systeem voor vrijstellingen, meldingen en vergunningen. Hiervoor zal het vrijstellingenbesluit en het meldingsbesluit aangepast worden.
Kleinere permanente werken zijn ofwel vrijgesteld ofwel vergunningsplichtig. Meldingen zullen ingezet worden voor tijdelijke handelingen (maximaal vier keer dertig dagen). In de praktijk bleek immers dat veel werken die gemeld werden niet rechtsgeldig zijn en toch een vergunning vereisten. Er wordt ook een regeling van vrijstellingen uitgewerkt voor 'occasionele' handelingen, waarmee eenmalige ‘events’ met een korte duurtijd worden bedoeld.
In afwachting van deze grote wijzigingen is het bestaande vrijstellingenbesluit aangepast en grotendeels van kracht sinds 24 augustus 2024. Je kan hierover meer lezen in dit artikel.
Afwijkingen in je dossier expliciet vermelden en motiveren
Het decreet legt de lat voor architecten nog een stukje hoger. Een vergunningsaanvraag vormt het sluitstuk van een ontwerpopgave en moet de bouw van een kwalitatief ontwerp toelaten. Bij zo’n vergunningsaanvraag hoort ook een meer technisch luik, zoals de opmaak van een goede motivatienota. Afwijkingen op voorschriften moet je expliciet vermelden, bijvoorbeeld als je hoger bouwt dan toegelaten in het RUP om aan isolatienormen te voldoen of als je een kleinere slaapkamer voorziet dan de gemeentelijke verordening vereist.
Het gaat voor alle duidelijkheid over alle stedenbouwkundige voorschriften, dus deze van BPA’s, RUP’s, verkavelingen, verordeningen, maar ook voorschriften uit de verordeningen toegankelijkheid en hemelwater. Als architect doe je zo de eerste beoordeling van het dossier. Je brengt in kaart welke voorschriften er zijn, of je project ervan afwijkt, en waarom.
Naast een goede motivering is het ook van belang om duidelijk aan te geven op welke afwijkingsbepaling je beroep doet. Elke afwijkingsbepaling heeft zijn eigen voorwaarden en je moet dus specifiek aangeven dat aan de voorwaarden is voldaan om gebruik te kunnen maken van een bepaalde afwijkingsmogelijkheid. De meest voorkomende afwijkingsbepalingen vind je terug in de VCRO, titel IV, hoofdstuk IV (o.a. 4.4.1, 4.4.9/1, 4.4.23, …).
Meer informatie, tips en tricks lees je in de NAV-pocket Ruimtelijke Ordening.
De gebouwenpas als kompas
De Vlaamse Regering wil informatie uit verschillende databanken bundelen in een gebouwenpas. Het ‘paspoort’ bevat nuttige informatie voor jou om de kostprijs van werken in te schatten of om je klant te adviseren. Denk aan keuringsattesten, vergunningen, het EPC-rapport of asbestattesten. Het Verzameldecreet voorziet ook drie nieuwe attesten over asbest om potentiële kopers nog beter te informeren over dit probleem.
En in zonevreemd gebied?
Als je tot hier leest, ken je de belangrijkste gevolgen van het Verzameldecreet. Heeft je bureau veel dossiers in zonevreemd gebied? Lees dan zeker verder, want je komt gegarandeerd in contact met de nieuwe wetgeving.
Mogelijkheid (maar geen garantie) voor regularisatie in zonevreemde context
Tot voor kort kon je geen regularisatievergunning krijgen in zonevreemd gebied. Dit kwam door de algemene voorwaarde bij zonevreemde dossiers dat het project hoofdzakelijk vergund moest zijn. De voorwaarde gold zowel voor de gebouwen als voor de functie.
In de praktijk leidde dit tot veel problemen. Een veel voorkomende situatie is een landbouwer die stopt met boeren en zijn of haar (landbouw)woning met stallen verkoopt aan een particulier. Vaak gebeurt de verkoop zonder vooraf een functiewijziging van landbouwwoning naar residentieel wonen aan te vragen. Als de particulier verbouwingswerken wilde doen en daarvoor aanklopt bij een architectenbureau, bleek dat ze vastzit in een juridisch kluwen. Ook al is er geen steen verlegd, toch kon je geen vergunning krijgen voor de verbouwing omdat de site een andere functie kreeg zonder vooraf een vergunning aan te vragen.
Het Verzameldecreet creëert de mogelijkheid om dergelijke kafkaiaanse situaties op te lossen door de kans te geven om een regularisatie-aanvraag te doen. Let wel, er is nooit een garantie op een vergunning en zonevreemde functiewijzigingen blijven vergunningsplichtig. De voorziene functiewijziging moet voorkomen op de lijst en er zijn heel wat voorwaarden waaraan voldaan moet zijn.
Voorzichtigheid blijft dus zeker nodig bij zonevreemde dossiers. De toepassing van zonevreemde basisrechten en functiewijzigingen worden streng beoordeeld, waarbij bijkomende dynamiek (bijvoorbeeld door mobiliteitsstromen als de particulier ook een kantoor wil voorzien) of verharding uit den boze is. De Vlaamse overheid wil immers steeds meer de open ruimte in zonevreemde gebieden vrijwaren. Je aanvraag mag bovendien de normale (huidige en toekomstige) bedrijfsvoering van (landbouw)bedrijven in de buurt niet in het gedrang brengen. Uit recente rechtspraak blijkt ook dat zonevreemde functiewijzigingen niet zomaar met elkaar gecombineerd kunnen worden om bijvoorbeeld een particuliere woning én een opslagruimte én een kantoor te realiseren.
Lees ook ons artikel: Van landbouwhoeve naar woning.
Uitdoven van bouwen tegen wachtgevels in zonevreemd gebied
Stel dat je projectgebied niet in woongebied ligt, maar wel grenst aan één woning of twee woningen met een wachtgevel, dan kan er toch een omgevingsvergunning voor het bebouwen of verkavelen van het perceel worden verleend via de ‘afwerkingsregel’. Het initiële doel van deze regel was het "op een adequate manier" wegwerken van "storende en landschappelijk onaantrekkelijke wachtmuren".
Op de afwerkingsregel kwam veel kritiek, aangezien dit een verdere bebouwing en aansnijding van open ruimte faciliteert. Er worden steeds meer zonevreemde woningen gecreëerd, terwijl zonevreemdheid net een ongewenste toestand is.
Het Verzameldecreet laat deze ontwikkelingsoptie langzaam uitdoven. Eigenaars die gronden verwierven vóór 20 juli 2024 (de datum waarop het Verzameldecreet in werking trad), krijgen drie jaar de tijd om een vergunningsaanvraag in te dienen.
Tegelijkertijd wordt de afwerkingsregel behouden in woonreservegebieden, zoals woonuitbreidingsgebied.
Volumebeperking bij bedrijfswoningen
De stedenbouwwetgeving laat toe om bedrijfswoningen te realiseren, bijvoorbeeld bij een landbouwbedrijf of op een industriële site. De wetgeving en rechtspraak zorgden tot voor kort voor verwarring over het toegelaten bouwvolume. Bepaalde lezingen concludeerden dat er 1.250 m³ per bedrijfswoning toegelaten is.
Het Verzameldecreet verduidelijkt dat één bedrijfswoning maximaal 1.000 m³ groot kan zijn. Als er twee bedrijfswoningen op de site zijn, is een gezamenlijk bouwvolume van 1.250 m³ mogelijk.
Wanneer van kracht?
Het Verzameldecreet is van kracht sinds 20 juli 2024.
De aanpassingen aan het bestaande vrijstellingenbesluit gelden grotendeels sinds 24 augustus 2024. Je kan hierover meer lezen in dit artikel.
De regelgeving over ontginningsgebieden, over de asbestattesten van gemene delen bij de verkoop van appartementen en het opladen van bepaalde gegevens via het uitwisselingsplatform voor digitale stedenbouwkundige informatie treden later in werking. Omdat je als architect weinig met deze uitzonderingen te maken zal krijgen, gaan we hier niet dieper op in.
Over het nieuwe systeem van vergunningen, meldingen en vrijstellingen is nog geen datum gekend.
