Wat zijn lichte verborgen gebreken?

De term zegt het zelf. Het gebrek moet enerzijds ‘licht’ zijn en anderzijds ‘verborgen’:

• ‘Licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van (een belangrijk deel van) het gebouw aantasten.
• ‘Verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.

De aannemer en architect zijn in de regel tien jaar aansprakelijk voor lichte verborgen gebreken, net zoals voor de zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Voor de stabiliteitsgebreken staat dit uitdrukkelijk bepaald in artikelen 1792 en 2270 BW. Voor de verborgen gebreken volgt dit uit artikel 2262bis §1 BW, dat op bijna alle contracten van toepassing is en stelt dat wie ontevreden is over de uitvoering van een contract de medecontractant binnen de tien jaar dient aan te spreken.

Hoe zwaar is een licht verborgen gebrek?

Een licht verborgen gebrek mag de stevigheid van het gebouw niet aantasten. Noch de omvang van de materiële of financiële schade, noch de omvang van de herstellingswerken zijn in beginsel dus bepalend bij de kwalificatie als licht verborgen gebrek.

Zo worden waterinfiltraties en vochtproblemen die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten - noch meteen noch op termijn - over het algemeen gekwalificeerd als een licht verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren waarbij de stabiliteit niet in het gedrang komt.

Wanneer het gebouw door het gebrek ongeschikt wordt voor zijn bestemming, sluit dit ook niet per se uit dat het om een licht verborgen gebrek zou kunnen gaan. Volgende gebreken moeten worden beschouwd als licht verborgen:

• het niet functioneren van sanitaire installaties (toilet, badkamer, verwarming, ...) of van afvoerleidingen waardoor de woonfunctie in het gedrang komt;
• onvoldoende zonnewering of koelvermogen waardoor het zonlicht de werknemers stoort of de temperatuur in een kantoorgebouw onaanvaardbaar hoog oploopt;
• een te steile inrit van een ondergrondse parkeergarage of de ongelukkige plaatsing van kolommen in een parkeergarage waardoor deze (quasi) onbruikbaar wordt;
• problemen inzake akoestiek, zoals geluidshinder tussen aanpalende woningen of appartementen onderling.

De algemene tendens lijkt dus duidelijk, maar zoals dat nu eenmaal gaat met rechtspraak, bevestigt de uitzondering steeds de regel. Hier en daar zal er dus wel eens rechtspraak opduiken die bovenstaande voorbeelden toch kwalificeert als een zwaar gebrek in de zin van artikelen 1792 en 2270 BW.

Let wel: er zijn gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch niet worden gekwalificeerd als licht verborgen gebrek, omdat ze in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van balustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de opdrachtgever in beginsel eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.

Wat houdt de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken precies in?

Het is niet omdat de ontwerper door een technische fout het gebrek (mede) veroorzaakte, dat hij per definitie moet opdraaien voor de schade. Soms zijn er nog juridische uitwegen.

Kun je de aansprakelijkheid contractueel uitsluiten?

Elke aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken volledig uitsluiten lijkt in het licht van de huidige rechtspraak een brug te ver. In een zeldzaam vonnis wordt dit wel eens toegestaan, maar de grote meerderheid van de hoven en rechtbanken zal dit (nog) niet aanvaarden. Een dergelijke clausule opnemen in de overeenkomst lijkt dus weinig nuttig en bovendien is het wellicht evenmin evident om je opdrachtgever hiertoe te overtuigen.

Wat kan dan wel?

Je kunt wel de termijn beperken bij de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken.

• Voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten, kan dat niet. Indien de opdrachtgever (of latere verkrijger) de ontwerper of aannemer wil laten opdraaien voor de schade, moet die deze binnen de tien jaar na de oplevering of aanvaarding ten gronde dagvaarden. Hoelang de opdrachtgever al kennis heeft van het gebrek is daarbij van weinig belang.
• Voor de lichte verborgen gebreken ligt dit anders. Ook hier moet men de ontwerper ten gronde dagvaarden binnen de tien jaar na de oplevering, maar de vordering dient ook binnen een redelijke termijn na het ontdekken van het gebrek te worden ingesteld.

Je kunt als ontwerper in je architectencontract al bepalingen opnemen die het risico op aansprakelijkheid beperken in de tijd. Zowel de waarborgtermijn als de proceduretermijn kun je inkorten. Lees meer over de mogelijkheden in dit artikel.