“De wooncrisis is ook een ruimtelijke crisis”

In een open brief waarschuwden de bouwsector, vastgoedsector, sociale woningbouw en private huurmarkt vorig jaar met gedeelde stem voor een nakende wooncrisis. NAV-directeur Steven Lannoo, projectontwikkelaar en gastdocent aan de KULeuven Lorenzo Van Tornhaut en coördinator van het Vlaams Huurdersplatform Joy Verstichele zetten alledrie hun handtekening onder de noodkreet en riepen mee op tot een paradigmashift. Tijdens een rondetafelgesprek vroegen we hen hoe zo’n woonrevolutie er precies uit moet zien en hoe bouwshift en betaalbaarheid hand in hand kunnen gaan.

Wooncrisis

In de open brief wordt gewaarschuwd voor een ongeziene wooncrisis. Waaruit bestaat die crisis precies?

Lorenzo Van Tornhaut: “Er zijn verschillende manieren om het te bekijken. Je kan het over betaalbaarheid hebben, over kwaliteit, over locatie, enzovoort. Betaalbaarheid is vaak de eerste focus. In de lagere inkomensklassen is er op dat niveau echt een acute crisis, maar eigenlijk sijpelt het door in alle lagen van de bevolking. Het verschil is dat mensen met een hoger inkomen de mogelijkheid hebben om meer geld neer te leggen voor een woning en het dus bij wijze van spreken af te kopen. Dat is geld dat beter elders gespendeerd zou worden. We pompen met andere woorden veel welvaart in een goed dat schaars is, maar dat het niet zou moeten zijn. En ondertussen slinkt de groep die die opportuniteitskost kan betalen. Ook de lagere middenklasse ervaart vandaag steeds meer druk.”

Joy Verstichele: “Wonen is niet zomaar wonen. Waar en hoe je woont, heeft een impact op heel veel zaken. Denk aan je gezondheid, je stressniveau, de mogelijkheid om school te lopen of werk te vinden, … Ik maak wel een onderscheid tussen de crisis die in de onderste segmenten heerst, waar effectief het woonrecht in het gedrang komt en er sprake is van een bestaansprobleem, met een enorme urgentie op het vlak van zowel betaalbaarheid als kwaliteit, en de zaken die zich in de hogere segmenten afspelen. Als er voldoende inkomen is, is het dan een maatschappelijke crisis dat we maandelijks 100 euro meer aan wonen spenderen?”

Lorenzo Van Tornhaut: “Het vormt wel een continuüm. De verschillende segmenten oefenen druk uit op elkaar. Mensen uit de middenklasse die in Gent geen betaalbare woning meer vinden, blijven noodgedwongen wonen in een pand dat kwalitatief niet in orde is of verhuizen naar een goedkopere randgemeente. Zo zien steeds meer mensen zich gedwongen om te verhuizen naar plaatsen waar ze eigenlijk niet willen wonen en krijg je ruimtelijke druk op buitengebied.”

Steven Lannoo: “Precies daar zit vanuit ons oogpunt de crisis: in het ruimtelijke aspect. We zijn een gigantische kans aan het missen om Vlaanderen eindelijk eens stedelijker, duurzamer en efficiënter te maken. Het is in de steden dat de nood het hoogst is. De kwetsbare groepen zitten daar, maar het is ook de plek waar iedereen wil wonen, want er zijn meer voorzieningen en meer kansen. De logische redenering zou dus zijn om daar te gaan verdichten. Maar wat gebeurt er vandaag? In de steden wordt verdichting tegengegaan, terwijl in de randgemeenten nog volop verkavelingen met eengezinswoningen gebouwd worden.”

Lorenzo Van Tornhaut: “In dat opzicht vind ik het onbegrijpelijk dat een instantie zoals de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning, onlangs bijvoorbeeld nog in een opiniestuk in De Morgen (15 februari 2025, red.), aanhoudt dat er geen nood zou zijn aan extra (nieuwbouw)woningen. Het is toch absurd dat net zij de ruimtelijke implicaties van de crisis niet onder ogen zien?”

Steven Lannoo: “Het is vooral jammer dat hierdoor een sterke polarisatie lijkt te ontstaan: voor of tegen bouwen. Het is echter niet omdat je een probleem met vergunningen aankaart dat je per definitie een betonboer bent die alles puur uit winstbejag wil volbouwen. Dat is absoluut niet waarvoor we pleiten. Verdichting moet eerst en vooral op een kwalitatieve manier gebeuren. Alleen moet je daar ook mogelijkheden voor creëren. Zo niet, dan zal de druk van zowel de markt als de politiek ervoor zorgen dat we greenfields blijven aansnijden en draait de bouwshift potentieel op niets uit.”

“Het wordt echt een identitair gegeven: ‘hier stopt de stad’” ~ Lorenzo Van Tornhaut (Volus)

De bouwshift had de geschetste evolutie inderdaad moeten tegengaan. Wat loopt er mis?

Lorenzo Van Tornhaut: “Au fond gebeurt er in de bouwshift gewoon weinig. Hier en daar wordt wel eens een woonuitbreidingsgebied geschrapt, maar over het algemeen blijft men verkavelen. Die verkavelingen worden dichter, dat klopt. Dat is de echte dynamiek van de bouwshift. Ondertussen zien we echter dat het op plaatsen waar verdichting echt noodzakelijk is, net moeilijker wordt. De meest populaire steden vergunnen het minste. Als het Vlaams gemiddelde tien woningen per duizend gezinnen is, dan worden er in Leuven bijvoorbeeld drie vergund. Dat zet een enorme druk op de omliggende gemeentes, die op hun beurt vooral hun dorpse karakter willen benadrukken en bijgevolg alleen maar nieuwe eengezinswoningen bouwen. Het wordt echt een identitair gegeven: ‘hier stopt de stad.’ Uiteindelijk zitten we zo vooral met gentrificatie in de steden en verdere verharding op het platteland, terwijl de druk als een hete patat over de gemeentegrenzen heen wordt gegooid en er vooral in de tweede rand heel wat maatschappelijke spanningen ontstaan.”

Joy Verstichele: “Het probleem is dat we de voorbije dertig jaar heel veel verantwoordelijkheid bij de gemeentes zelf hebben gelegd. Misschien is het omdat we een parlement van burgemeesters hebben, maar het is opmerkelijk hoeveel een gemeente zelf kan beslissen, zonder rekening te houden met het groter belang dat erachter zit. Alsof de woonproblematiek eindigt aan de gemeentegrenzen. We moeten van die decentralisatie af en eindelijk eens op Vlaams niveau bepalen wat we nu precies verwachten. Daarbinnen kan je nog steeds een lokale invulling geven, maar de krijtlijnen moeten duidelijker en afdwingbaar zijn.”

Steven Lannoo: “Decentralisatie is het grootste dogma in de Vlaamse en Belgische politiek, maar hier en daar merken we wel dat daar verandering in komt. We zullen het wellicht nog niet meteen terugzien in het beleid, maar hier en daar groeit toch het besef dat de slinger te ver is doorgeslagen. Als we maar voldoende op die nagel blijven kloppen, gaat hij er ooit in.”

Schaalvergroting

Wat is er volgens jullie nodig om de bouwshift op een goede manier te realiseren en de wooncrisis af te wenden?

Lorenzo Van Tornhaut: “Er moet een schaalvergroting plaatsvinden, op de juiste plaatsen. Je kan geen verdichting en geen bouwshift realiseren als je niet meer bouwrechten schenkt. Ook naar betaalbaarheid toe. We moeten greenfieldontwikkeling vermijden en ingrijpen in het bestaande weefsel. Als je als ontwikkelaar een perceel koopt en je mag maar drie bouwlagen bouwen met een beperkt aantal units, die je dan ook nog eens onder de marktprijs moet verkopen … dan heb je geen rendabel herbestemmingsproject en wordt er niets gerealiseerd. Dat is erg frustrerend. Op aangewezen plekken moeten we echt op zoek naar die omslagpunten waarop een project groot genoeg is om zelfs aan geconventioneerd wonen rendabel te zijn.”

“Het is belangrijk om van meet af aan te kijken hoe we aan nieuwe projecten een sociale invulling kunnen geven” ~ Joy Verstichele (Vlaams Huurdersplatform)

Joy Verstichele: “Ik denk dat het ook belangrijk is om van meet af aan te kijken hoe we aan nieuwe projecten een sociale invulling kunnen geven. De druk op de sociale huisvesting is zodanig groot, dat we niet kunnen wachten tot verschuivingen in de hogere segmenten ademruimte creëren. Vroeger werd er gesproken over ‘sociale last’, waarbij een verplicht aandeel van nieuwe ontwikkelingen sociaal wordt ingezet. Laat ons dat in één debat meenemen.”

Lorenzo Van Tornhaut: “Ik heb het liever over ‘sociale last +’. Ook hier zal je ervoor moeten zorgen dat je in de eerste plaats voldoende wooneenheden kan creëren om tot een rendabel project te komen. Anders loop je het risico dat de drempel net hoger wordt en er dus opnieuw minder projecten gerealiseerd worden. Wat gebeurt er als je vanaf veertig appartementen een sociale last van 1/4 oplegt? In de eerste plaats zullen er vooral projecten van 39 appartementen gerealiseerd worden. Grotere projecten zitten met het probleem dat er op een kwart van de omzet verlies gedraaid wordt. Als dat niet door de andere 3/4 gecompenseerd kan worden, komt zo’n project nooit van de grond.”

Steven Lannoo: “Ik denk dat een groter sociaal aanbod inderdaad veel teweeg kan brengen. Ook de stilstand op renovatievlak bij heel wat huurwoningen valt deels te wijten aan het feit dat er door het tekort aan sociale woningen altijd wel huurders gevonden worden. Waar we ons echter wel voor moeten behoeden, is dat die sociale woningen niet op de verkeerde plaatsen gebouwd worden. Sociale huisvestingsmaatschappijen zitten historisch op grote reserves grond, maar die bevinden zich zelden op de juiste locaties. Als we vandaag het sociale woningaanbod voor de toekomst willen creëren, dan moeten we die ruimtelijke context meenemen en zorgen dat het gebouwd wordt daar waar mensen effectief kansen krijgen in de maatschappij.”

Joy Verstichele: “De sociale huisvestingsmaatschappijen zien vandaag wel in dat wijken zoals Moskou of Chicago, onbereikbaar en met een weinig flatterende naam, hebben bijgedragen aan het stigma van sociale woningbouw en dat ze meer richting inbreiding moeten evolueren. Maar ondertussen ligt de druk natuurlijk erg hoog en zitten ze met die historische reserve. Er moeten dus wel snel alternatieven komen.”

Lorenzo Van Tornhaut: “Ik zie wel mogelijkheden. De overheid zou bijvoorbeeld een databank kunnen opmaken van alle gronden die ze via haar instanties in handen heeft en zo kunnen nagaan of er bijvoorbeeld geen onderlinge ruil gedaan kan worden. Daarnaast creëert ook de economische crisis in de bouw- en vastgoedsector volgens mij opportuniteiten. Heel wat projecten zijn daardoor onuitvoerbaar geworden, waardoor die gronden opnieuw op de markt komen. Via de CBO-procedure kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen daar misschien wel iets van maken.”

“Focus niet op ‘hoeveel appartementen worden er gerealiseerd?’, maar op ‘wat geeft het project terug aan de buurt?’” ~ Steven Lannoo (NAV)

Een schaalvergroting creëert doorgaans wel heel wat weerstand, vooral uit de omgeving. Hoe ga je daarmee om?

Lorenzo Van Tornhaut: “Het klopt dat er een soort culturele weerstand is tegen appartementen. Al helemaal als het over betaalbare, laat staan sociale, appartementen gaat. Het klopt ook dat die weerstand er in veel gemeenten toe leidt dat projecten tegengehouden worden. Wellicht verwachten mensen meteen toestanden zoals in de banlieues …”

Joy Verstichele: “In alles merk je dat eigenaarschap en eengezinswoningen de norm zijn. Dat is nog steeds waar heel wat woondebatten om draaien en ook de financiering van ons woonbeleid, met instrumenten zoals de woonbonus of de verlaging van registratierechten, onderschrijft dat.”

Steven Lannoo: “Het protest draait vaak om het aantal entiteiten. Ik denk dat we daar in de eerste plaats een veranderende insteek nodig hebben en moeten focussen op de omgevingseffecten. Niet ‘hoeveel appartementen worden er gerealiseerd?’, maar wel ‘wat geeft het project terug aan de buurt?’. Als je het op tijd kan hebben over de kinderopvang die in het project komt, het park dat gerealiseerd wordt, de positieve impact op mobiliteit, de schoonheid van het project … dan krijg je misschien een andere dynamiek.”

Lorenzo Van Tornhaut: “De sleutel van goede stedenbouw, en misschien wel van een nieuw woonaanbod, zit hem inderdaad in dat openbaar domein. De typologie van appartementen moet aangevuld worden met publieke voorzieningen en een veilige en kwalitatieve omgeving. Je moet densifiëren en ruimte maken tegelijk, ook in de lastige wijken.”

Beleidsinstrumenten

Wat is er concreet van het beleid nodig om dat te kunnen realiseren?

Lorenzo Van Tornhaut: “Vanuit het hoofdbeleid vragen we een delokalisering, een overkoepelende visie voor Vlaanderen en de nodige politieke dekking. Wil men als politiek echt die verdichting realiseren, dan moet men ook durven doorzetten. Op lokaal niveau is er vooral nood aan een minder stringent kader. Er zijn zodanig veel – en soms tegenstrijdige – lokale instrumenten, voorschriften en verordeningen, visies en adviesinstanties dat er een enorme onzekerheid heerst over wat nu precies de mogelijkheden zijn. We moeten een kader creëren waarbinnen die verdichtingsprojecten effectief gerealiseerd kunnen worden en, belangrijker nog, we moeten dat nu doen. Volgens de meest recente woonbehoeftestudie van Vlaanderen zou er al in 2035 een scheefgroei zijn in typologie en locatie. Als we tegen die datum iets gerealiseerd willen zien, dan moeten de planologische instrumenten in 2028 ongeveer in voege zijn. Het feit dat er in de huidige beleidsplannen niets over terug te vinden is, doet me vermoeden dat dat niet het geval zal zijn. Erger nog, het impliceert dat de politiek de urgentie nog steeds niet vat.”

Steven Lannoo: “Er staan wel een aantal zaken in de beleidsnota waar we mee verder kunnen. Voor andere aspecten ontbreekt het inderdaad, maar misschien schept dat ook weer kansen om er iets mee te doen. Soms is het pas via een aantal omwegen dat we iets gerealiseerd krijgen, maar uiteindelijk is het wel gerealiseerd.”

Joy Verstichele: “Ik denk dat we ons ook niet mogen blindstaren op nieuwbouw alleen. Jaarlijks wordt ongeveer 1% van de woonmarkt vernieuwd. Zelfs al zou dat tempo opgetrokken worden tot 3%, dan nog hebben we 33 jaar nodig om alles te vernieuwen. Welke maatregelen zouden we dus nog kunnen nemen om het bestaande patrimonium te maximaliseren? Uiteindelijk help je daarmee veel huishoudens in één beweging. Om die versnelling te maken hebben we weer andere kennis en ondersteuning nodig.”