Herbestemming reactiveert oude gebouwen koffiefabrikant én verhoogt hun ruimtelijk rendement

Technische fiche

• Datum oplevering: gefaseerde oplevering, er volgen nog fases
• Ligging: Antwerpselaan, 1850 Grimbergen
• Opdrachtgever: Global Estate Group
• Architectuur: PLUSOFFICE i.s.m. Laura Muyldermans (kantoorrenovatie) en Plant en Houtgoed (landschap)
• Studiebureaus: Denkbar (stabiliteit)
• Aannemer: diverse

Op de voormalige site van Douwe Egberts in Grimbergen vind je vandaag Hi! Site: een plek met productie-, kantoor- en logistieke ruimte, maar ook mogelijkheden voor sport en evenementen. Zonder nieuwe gebouwen na vertrek van de koffieproducent is dit herbestemmingsproject, ontworpen door PLUSOFFICE in samenwerking ontwikkelaar Global Estate Group en uitbater Operating Collective (OPCO), een voorbeeld van intensivering, tijdelijk ruimtegebruik en hergebruik. Gelegen bij de Brusselse Ring en A12 verhoogt het project het ruimtelijk rendement. Twee kernkwaliteiten springen eruit: gedeeld en meervoudig ruimtegebruik, en robuustheid en aanpasbaarheid.

Sinds de jaren zeventig werden inwoners van Grimbergen en deelgemeente Strombeek-Bever elke dag wakker met de geur van Douwe Egberts, tot de fabriek in 2017 sloot. Global Estate Group herontwikkelde de voormalige site van de koffiefabrikant nabij de Ring en A12 tot Hi! Site: een plek met kantoren, een eventlocatie, kmo-units, een indoor sportclub en een feestzaal. Zonder nieuwe gebouwen, met aandacht voor hergebruik en ontharding, biedt Hi! Site ruimte voor productie, werk en recreatie, en verwelkomt het iedereen.

Lang voortraject

Toen Global Estate Group de site in 2017 kocht, waren er nog geen concrete plannen. “De gemeente Grimbergen stond open voor herontwikkeling, maar het planningskader liet enkel gebruik door één groot industrieel bedrijf toe. De provincie daarentegen overwoog om de site om te vormen tot open ruimte”, legt projectmanager Philippe Demeere uit. Om uit deze impasse te komen, stelde het Departement Omgeving architectenbureau PLUSOFFICE aan. “Wij ontwikkelden randvoorwaarden voor herbestemming: productie, werk en recreatie mochten een plek krijgen, met aandacht voor ontharding, zachte mobiliteit en hergebruik”, vult projectarchitect Ward Verbakel namens PLUSOFFICE aan.

Global Estate Group werkte een masterplan uit, waarin bestaande huurders konden blijven. Het voormalige kantoorgebouw en de silotoren werden behouden in het kader van hergebruik. Het kantoorgebouw kreeg aanpasbare verhuurruimtes, coworkingfaciliteiten en een eventlocatie. Het gebouw naast de silo werd hertekend voor kmo’s, terwijl de silotoren voorlopig leeg blijft in afwachting van een toekomstig gebruik.

Atypische ontwikkeling

Het kantoorgebouw, Hi! Werk, omvat 10.000 m² en werd opgedeeld in verhuurbare ruimtes van 80 tot 200 m², omdat één grote huurder moeilijk te vinden is. Het gelijkvloers wordt gebruikt als eventlocatie, terwijl de verdiepingen tijdelijke activiteiten huisvesten.

“We ontwikkelen stapsgewijs”, zegt Philippe Demeere. “We startten met de eventlocatie zonder een volledig plan voor de rest. Het proces is traag en flexibel, maar brengt ook financieel risico met zich mee. Zo zijn niet alle ruimtes verhuurd, en moet de silotoren nog een invulling krijgen. We willen kijken wat werkt en wat niet, een werkwijze die voor ons toch wel wennen is.”

Het kmo-gebouw Hi! Maak is dan weer uniek doordat de units gestapeld zijn over vier verdiepingen, inclusief een gedeelde laad- en loskade, personen- en goederenlift. Dit maakt efficiënt ruimtegebruik mogelijk op een compacte site.

Vier strategieën voor meer ruimtelijk rendement toegepast

De herbestemming van Hi! Site integreert vier strategieën: tijdelijk ruimtegebruik, hergebruik, intensivering en verweving.

“Ons ontwerp is evolutief”, zegt Ward Verbakel. “Kantoorruimtes hebben demonteerbare wanden voor flexibiliteit, en nieuwe vluchtwegen en toegangen zijn gemaakt van tijdelijke stellingen. Ook het tijdelijke gebruik van delen van het kantoorgebouw past hierin.”

Hergebruik betekent in deze ook materialen zoals silicaatstenen en oude meubelen van Douwe Egberts omvormen tot kantoormeubilair, zitbanken en muurbekleding. Intensivering kwam tot uiting in het stapelen van kmo-units, zelfs ondergronds.

“De verweving van productie, werk en ontspanning zorgt ervoor dat de site bijna 24/7 in gebruik is”, voegt Maarten Van Gool van OPCO – die werd aangesteld voor het exploiteren van het kantoorgebouw - toe. “Dit verhoogt niet alleen het ruimtelijk rendement maar biedt ook financiële stabiliteit door een diverse invulling met meerdere huurders.”

Twee kernkwaliteiten voor meer kwaliteit typeren project

Bij Hi! Site komen twee kernkwaliteiten van het Departement Omgeving goed tot uiting: gedeeld ruimtegebruik enerzijds en robuustheid en aanpasbaarheid anderzijds.

Maarten Van Gool legt uit: “De begane grond van het kantoorgebouw fungeert zowel als eventlocatie als co-workingruimte: Hi! Meet. De gangen zijn verbreed en bieden ruimte om te ontmoeten of even te ontspannen.” Ward Verbakel voegt eraan toe: “De demonteerbare wanden in Hi! Werk maken kantoren flexibel aanpasbaar. Ook in Hi! Maak zijn de kmo-units aanpasbaar, terwijl we de bestaande robuuste gebouwen benutten.”