OXY: duurzaam hergebruik in hartje Brussel

OXY, zo heet de hedendaagse, duurzame wedergeboorte van het gebouw dat kantoren, woningen, winkels en een hotel zal huisvesten. Welke inzichten in urban mining biedt het project? Wij legden ons oor te luister bij Binst Architects (ontwerpend architect) en DDS+ (uitvoerend architect), opdrachtgevers Whitewood & Immobel, hoofdaannemer Cordeel en tot slot Rotor, de Brusselse organisatie die het hergebruikpotentieel in kaart bracht en de circulaire doelstellingen opvolgt.

WEDSTRIJDFASE: CIRCULARITEIT ALS MORELE PLICHT

Het project begon met een openbare aanbesteding in twee fasen met een selectie van vijf internationale teams. De ambitieuze architectuurwedstrijd werd gewonnen door Snøhetta en Binst Architects. Zij werkten samen met DDS+ en ADE voor de uitvoeringsfase. “Er waren bij de start geen specifieke criteria voor urban mining, omdat het concept van circulariteit destijds, een zevental jaar geleden, relatief onbekend was”, vertelt Edwin Remmerie, design & operational lead bij Binst.

De opdrachtgever had uit een eerder project in Brussel, Multi, geleerd dat een volledige sloop nooit een omgevingsvergunning zou krijgen. Hierdoor stimuleerden stedelijke regelgeving en voorschriften het team om uitgebreid onderzoek te doen naar de behoud- en hergebruikmogelijkheden van het bestaande gebouw. Laurent Withofs, project manager bij Whitewood: “Het zit in het DNA van Whitewood om duurzaam en innovatief te zijn. Urban mining maakt hier onmiskenbaar onderdeel van uit. We zien het als een morele plicht om een van de frontrunners te zijn in duurzaamheid en om concrete stappen te zetten naar verduurzaming.”

In de wedstrijdfase betrokken de architecten SuReal, een adviesbureau dat zich richt op duurzaamheidsoplossingen voor de bouw- en stedelijke ontwikkelingssector. SuReal beïnvloedde ontwerpbeslissingen, zoals de keuze voor het gevelmateriaal (koperkleurige inox met verlaagde CO₂-voetafdruk omwille van de demonteerbaarheid) en het maximale behoud van de bestaande betonnen structuur.

ONTWERPFASE: HERGEBRUIKINVENTARIS INSPIREERT

Rotor vervoegde na de competitiefase het team en deed uitgebreid onderzoek naar het hergebruikpotentieel van alle materialen en elementen in het gebouw. “Onze taak is om de hergebruikambitie vanaf het begin hoog te leggen en alle betrokkenen te inspireren en te informeren over de mogelijkheden”, vertelt Olivia Noël, projectmanager bij Rotor. Rotor maakte een uitgebreide hergebruikinventaris van het hele gebouw op en onderzocht daarbij de mogelijkheden om in situ en ex situ te hergebruiken.

Gelijktijdig aan dit project ontwikkelde Rotor het concept van de ‘quick audit’, een snelle analyse van het hergebruikpotentieel. “Een van de lessen die we als Rotor uit het project leerden, is dat een quick scan in beginfase voldoende is om de grote lijnen op het vlak van circulariteit te definiëren, en dat het efficiënter is de gedetailleerde inventaris pas in een latere fase op te maken.”

Rotor inspireerde zowel het architectenteam als de opdrachtgever door de mogelijkheden voor het hergebruik van de materialen visueel aantrekkelijk voor te stellen. Dat gebeurde met voldoende groot beeldmateriaal en een fysieke presentatie voor het ontwerpteam. Materialen verontreinigd met asbest of andere gevaarlijke stoffen werden niet in de hergebruikinventaris opgenomen. Materialen met bijvoorbeeld een beperkte materiële waarde, maar bijzondere esthetische kwaliteit of architectuurhistorische waarde werden dan weer wel opgenomen. Tijdens het projectverloop werd de inventaris voortdurend bijgewerkt. Noël: “Onze zusterorganisatie Rotor DC deed voor sommige materialen testen op de site, om na te gaan of de veronderstellingen over hergebruik wel klopten.” Bij de analyse van het hergebruikpotentieel hield Rotor ook rekening met de ontmantelingskosten en een percentage verlies.

De circulaire doelstelling was initieel om zo veel mogelijk te behouden. Nadien werd concreet vooropgesteld dat ongeveer 89% van het bestaande gebouw (percentage in gewicht, funderingen inclusief) behouden zou blijven. Daarnaast was het de ambitie dat 4 tot 6% van de bouwmaterialen uit hergebruik zouden komen. En er werden ook doelen gesteld rond gerecycleerde en biogebaseerde materialen. Die circulaire doelen werden gesteld door de opdrachtgever, met ondersteuning van Rotor. Rotor volgde tijdens het project, ook in uitvoeringsfase, deze doelstellingen op. Als onderdeel van de werfvergadering was er ongeveer maandelijks ook een circulariteitsoverleg met alle partijen (architecten, opdrachtgever, Rotor & Cordeel) om dit te monitoren én om het belang hiervan te blijven benadrukken.

UITVOERINGSFASE: CIRCULAIRE SLOOP EN MATERIALENBEHEER

In de uitvoeringsfase kwamen de meest complexe en arbeidsintensieve aspecten van circulair (ver)bouwen naar boven, met name op het gebied van sloop en materiaalbeheer. Sloopaannemer De Meuter zat vanaf de start van de uitvoering mee aan tafel, wat tot vruchtbare ideeën en oplossingen leidde. Dat bleek een must om dergelijke ambities op vlak van recuperatie en hergebruik te realiseren, aldus Jordy Wauman, hoofdprojectleider bij Cordeel, de hoofdaannemer voor het OXY-project. “Sloopaannemers kunnen het hergebruikpotentieel heel goed beoordelen, want zij zitten steeds aan de bron.”

“Selectief slopen en ontmantelen vergt meer knowhow en tijd, en heeft dus ook een hogere kostprijs dan gewone sloop. Momenteel is het vaak ambachtelijk werk. De knowhow staat nog in z’n kinderschoenen. Wellicht zullen we in de toekomst snellere, meer kostenefficiënte manieren vinden om dit uit te voeren en zal de vakkennis ook breder verspreid zijn. Bovendien verlopen bij OXY de ontmantelings-, ruwbouw- en afwerkingsfasen tegelijk. Dat maakt de coördinatie heel complex. Maar dat is normaal voor dit type projecten”, aldus Wauman.

Een tweede uitdaging is het materialenbeheer. Bij een dergelijk project in hartje Brussel is er geen ruimte om de meeste materialen voor hergebruik ter plaatse te stockeren. Cordeel regelde na akkoord van de opdrachtgever een aparte nabijgelegen opslaglocatie voor materialen. “Dat was niet in de oorspronkelijke planning voorzien, maar het bleek onontbeerlijk”, verklaart Wauman.

Ook de beschikbaarheid van recupmaterialen kan een hinderpaal vormen. “Wij hadden voor OXY een lot verhoogde vloeren uit de voormalige Proximustoren voorzien, maar dat project is onverwachts on hold komen te staan. We vonden een alternatief, maar dat lot is helaas kleiner.” De circulaire marktplaats is nog volop in ontwikkeling, wat betekent dat geschikte recupmaterialen niet altijd op het juiste moment beschikbaar zijn. Toch groeit het aanbod, mede dankzij spelers zoals Rotor en bedrijven als Mobius.

De geschiktheid van materialen was een andere uitdaging. “Vele materialen leken in theorie geschikt voor hergebruik, maar de praktijk bleek complexer. Voor materialen die deel uitmaken van de waterdichtheid van een gebouw of toepassingen die een brandweerstand vereisen, zijn er certificeringen nodig”, vult Laurent Withofs aan. “Vaak hebben we die certificering niet of voldoet ze niet meer aan de huidige regelgeving.” Het helpt als je dan beroep kan doen op een meedenkend controlebureau dat de circulaire ambities ook onderschrijft, zodat de voortgang van het project niet in het gedrang komt.

Lilia Poptcheva, uitvoerend architect (DDS+): “Een van de grote uitdagingen voor ons was het coördineren van de vele betrokken partijen: vier architecten, twee opdrachtgevers, twee studiebureaus technieken, ... Bovendien waren er ook wisselingen in projectleiding bij bijna al deze partijen. Wanneer je baanbrekend werk verricht, zoals dat bij OXY voor het duurzaamheidsaspect in het bijzonder het geval is, moet je zorgen voor een goede communicatie tussen zoveel verschillende partijen en anticiperen op het feit dat dit veel tijd zal kosten. Over anderhalf jaar is het OXY-project helemaal klaar.”

7 belangrijke lessen

Het OXY-project laat zien dat urban mining en selectieve sloop zelfs bij complexe projecten in een stedelijke omgeving haalbaar zijn, mits alle betrokken partijen hun expertise en krachten bundelen, maar dat de implementatie ervan uitdagingen met zich meebrengt. De belangrijkste lessen zijn:

1. Vroege betrokkenheid van cruciale stakeholders

Het betrekken van een expert in hergebruik en materiaaloogst, net als een gespecialiseerde sloopaannemer, en dat zo vroeg mogelijk in het proces, was essentieel bij het OXY-project. De vroege betrokkenheid van deze stakeholders zorgt voor een betere afstemming tussen en gedragenheid door de betrokkenen en maakt het mogelijk om realistische circulaire ambities te stellen en die ook tot in de uitvoering te waarborgen.

2. Hergebruik start nog vóór de ontwerpfase

Hergebruik mag geen extraatje zijn in een project. Als opdrachtgever dien je er eigenlijk bij de initiële insteek van het project al rekening mee te houden. Doordat Whitewood duurzaamheid in haar DNA heeft, was het vanzelfsprekend om kritische partijen als SuReal en Rotor tijdig bij het project te betrekken. De integratie van hergebruikte materialen in een ontwerp vergt immers heel wat tijd en voorbereidend onderzoek.

3. Continuïteit in opvolging van de circulaire doelstellingen werkt

Dankzij de maandelijkse circulariteitsvergaderingen, waarbij alle betrokken partijen aanwezig waren, zit iedereen op dezelfde golflengte en is er een betere coördinatie en monitoring. Eén gespecialiseerde partij, in dit geval Rotor, die doorheen het volledige proces het hergebruiktraject als enige focus heeft en met de nodige continuïteit ondersteunt en opvolgt, werpt zijn vruchten af. De architect kan die extra rol er niet zomaar bij pakken: dat is te duur, tijdrovend en inefficiënt. Rotor verzekerde de betrokkenheid van partijen bij circulaire ambities, wat leidde tot meer draagvlak en creatieve oplossingen.

4. Minder tijdrovende certificeringsprocedures zijn wenselijk

Het is niet evident om technische fiches voor hergebruikte materialen te verkrijgen. Samen met de controlebureaus zouden we een manier moeten vinden om het proces van certificering en testen vlotter te laten verlopen.

5. Aparte opslaglocatie voor materialen kan helpen in steden

In een dichtbebouwde omgeving zoals Brussel is opslagruimte schaars. Een locatie buiten de werf, waar materialen tijdelijk gestockeerd en verwerkt kunnen worden voor ze terug naar de werf gaan, blijkt vaak onontbeerlijk. Dit geeft de nodige ruimte om de andere werken in het gebouw (dat bovendien voor een deel in gebruik is tijdens de werken) ongehinderd te laten doorlopen. Tegelijk hangt hier uiteraard een kostenplaatje aan.

6. Flexibiliteit in planning is essentieel

Het proces voor het opstellen van een gedetailleerde hergebruikinventaris, het testen en aanbesteden, neemt de nodige tijd in beslag. Het is dus belangrijk dat de opdrachtgever hiervan op de hoogte is. Omdat de beschikbaarheid van de recupmaterialen niet altijd gegarandeerd is, moet je voldoende alternatieven en flexibiliteit inbouwen. De circulaire marktplaats is nog volop in ontwikkeling, maar groeit gelukkig zienderogen. Bij OXY zorgde het wegvallen van het lot verhoogde vloeren ervoor dat de doelstellingen mogelijk niet gehaald worden. Een digitaal platform met reservatiesysteem voor recupmaterialen van toekomstige ontmantelingswerken zou een oplossing kunnen bieden.

7. Regelgeving kan circulaire economie in bouwsector verder ondersteunen

De wetgeving en de administratieve processen rond circulaire sloop en het hergebruik van materialen kunnen nog geoptimaliseerd worden. Vandaag staan financiële doelstellingen vaak haaks op de duurzaamheidsambities. Zo zou bijvoorbeeld de btw op hergebruikte materialen verlaagd kunnen worden.