Interview
“Nieuwe formules om wonen betaalbaar te houden, zijn essentieel voor een inclusieve stad”
Emilie Lachaert • 15 januari 2024
Nathalie Renneboog in Tivoli GreenCity. © Titus Simoens
Op welke manier maakt citydev.brussels werk van inclusiviteit?
“We geven algemene doelstellingen aan de promotor in onze bestekken. Als we een opdracht hebben gegund, dan volgt een van onze projectontwikkelaars het volledige project op om zeker te zijn dat de doelstellingen en de algemene filosofie gerespecteerd worden. Iedere architect concipieert het gebouw op zijn eigen manier, maar wij staan er garant voor dat er voldoende lichtinval is, dat de manier waarop de circulatie binnen de appartementen bedacht wordt, efficiënt is, dat je vlot van je appartement naar de fietsenstalling kan …”
“We plaatsen de keuken bijvoorbeeld standaard aan de voorgevel. We waken erover dat die afsluitbaar is. Dat is een must voor bepaalde culturen. We creëren altijd doorlopende appartementen met zowel een voor- als een achtergevel. De hoogte van onze appartementen is standaard hoger dan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening voorschrijft. Dat doen we voor de lichtinval: het geeft een beter ruimtelijk gevoel en meer leefkwaliteit.”
“De gewestelijke stedenbouwkundige verordening verplicht ons om op de benedenverdieping een ruimte te voorzien voor het opbergen van kinderwagens. Maar we weten dat ouders in Brussel de kinderwagen niet achterlaten op de gelijkvloerse verdieping en zorgen er dus voor dat je met de kinderwagen makkelijk naar je appartement kan. Al onze appartementen zijn bovendien makkelijk aanpasbaar voor personen met een beperkte mobiliteit. Sinds de jaren 2000 hebben we ook stapsgewijs meer ingezet op collectieve ruimtes: collectieve daken, tuinen, …”
Betaalbaar wonen en toegang tot groen
Op welke manier is er in deze wijk, Tivoli GreenCity, ingezet op inclusie?
“Betaalbare woningen zijn belangrijk in een inclusieve stad. Wonen is een basisbehoefte voor mensen. Tivoli GreenCity ligt in een van de meeste dense en armste wijken van Brussel. Toch hebben we een positief onthaal gehad van de wijk. We hebben sterk ingezet op burgerparticipatie. En de diversiteit van het project droeg wellicht ook bij aan het positieve onthaal. Er zijn 30% sociale huurwoningen en 70% geconventioneerde koopwoningen. Bij de koopwoningen zijn er drie types: de gewone citydev.brussels-woningen, de groepswoningen en de sociale koopwoningen via CLTB (Community Land Trust Brussels).”
“En er is een mix in functies: naast de woningen is de economische functie belangrijk. Er is een incubator die jonge ondernemers toelaat om een onderneming te ontwikkelen en er zijn ruimtes die ondernemingen kunnen huren. Er is een fablab dat ook open staat voor de wijk. We deden een analyse van de voorzieningen in de buurt en we voorzagen twee crèches voor de stad Brussel (een Nederlandstalige en een Franstalige), een voorziening voor straatvegers, een beperkte commerciële ruimte en een medisch centrum. Scholen, een zwembad, een bibliotheek en winkels waren er al aanwezig in de buurt.”
Ook de toegang tot groene ruimtes was belangrijk?
“Inderdaad. De bouwblokken zijn zo getekend dat ze maximaal uitkijken op groen. Zo wordt de indruk van densiteit verlaagd. Groen werkt rustgevend en doorzichten zijn belangrijk. De landschapsarchitect heeft fantastisch werk verricht: er zijn twintig verschillende biotopen. Alle daken zijn bijvoorbeeld groene daken. We hadden een hoge doelstelling: een biotoop-oppervlaktefactor van 0,6. Uiteindelijk haalden we 0,62. Er zijn niet enkel groene daken maar ook groene gevels, insectenhotels, vogelhuisjes en voorzieningen voor vleermuizen, … Er stonden twee fantastische oude platanen en een esdoorn op de plek waar de wijk zou komen. Het project is zo ontworpen dat die bomen niet alleen bewaard konden blijven, maar nu zowaar het spilpunt vormen van een groot gemeenschappelijk plein midden in de wijk.”
Tivoli GreenCity. Elk appartement heeft een eigen buitenruimte/terras. © Titus Simoens
Tivoli GreenCity. Je ziet geen onderscheid tussen de sociale huurwoningen en de koopwoningen. © Titus Simoens
Learnings uit het project
Zijn er nu, enkele jaren na de oplevering, interessante learnings over wat wel en wat niet werkt?
“Uit elk project kunnen we uiteraard lessen trekken. Bij dit project hebben we bijvoorbeeld gemerkt dat de collectieve wasruimte niet gebruikt wordt. We voorzagen een collectieve wasruimte maar tegelijk was er in elk appartement een eigen wasruimte. Ook de recuperatie van het grijs water is hier niet 100% geslaagd. De filters voor de keukenvetten werken niet naar behoren, ze konden het water niet efficiënt zuiveren. De bedoeling was dat enkel het zwart water naar de riolering zou stromen, maar spijtig genoeg komt een deel van het grijs water daar ook terecht. Wat we daaruit leren? Zeker niet dat we grijs water niet moeten zuiveren, maar wél dat we een ander systeem moeten inplannen.”
“We deden een beroep op een derde investeerder om het wijkverwarmingsnetwerk aan te leggen en efficiënt te beheren. Die verkoopt de warmte tegen een gunstige prijs (onder de marktprijs) aan de bewoners van de sociale woningen en koopwoningen. Maar dat hebben we blijkbaar niet duidelijk genoeg gecommuniceerd aan onze klanten. Er waren misverstanden omdat sommigen dachten dat verwarming bij de prijs inbegrepen was. In de toekomst moeten we zo’n zaken dus beter communiceren. We merken dat aandacht voor inclusiviteit niet enkel in het architecturale ontwerp vervat zit, maar ook in andere elementen, zoals communicatie.”
"Aandacht voor inclusiviteit zit niet enkel in het architecturale ontwerp vervat, maar ook in communicatie"
Tivoli GreenCity. Er is een mix in functies: naast de woningen is de economische functie belangrijk. Er is een incubator die jonge ondernemers toelaat om een onderneming te ontwikkelen en er zijn ruimtes die ondernemingen kunnen huren. © Titus Simoens
Tivoli GreenCity. Op vraag van de stad Brussel zijn er twee crèches, een Nederlandstalige en een Franstalige. © Titus Simoens
Reconversie kantoorgebouwen: een kans?
Brussel heeft heel wat leegstaande kantoorgebouwen. Liggen daar ook kansen om de stad inclusiever & diverser te maken?
“We zijn ermee bezig, maar niet superactief. Dat heeft te maken met het economisch kader waarin het Brussels gewest ons heeft geplaatst. Wij moeten onze projecten ontwikkelen met maximum 30% subsidie. 70% wordt betaald door onze toekomstige kopers. Bij de aankoop van een kantoorgebouw, zeker in de Europese wijk, zitten we al boven een mogelijke marktwaarde.”
“Het verbouwen van een kantoorgebouw kost bovendien bijna evenveel als nieuwbouw. We zitten zo aan 200% van de betaalbaarheid waarin wij moeten werken. Betekent het dat we er nooit op zullen inzetten? Nee. Maar tot nu toe hebben we het weinig gedaan. Kantoorgebouwen zijn bovendien niet makkelijk om te vormen naar woongelegenheden, door de diepte, hoogte, lichtinval, ... Het is een uitdaging.”
Vernieuwende erfpachtformule
citydev.brussels ontwikkelde een nieuw systeem van erfpacht om gronden en woningen in duurdere gemeentes betaalbaar te houden. Hoe werkt dit en kan het een hefboom zijn voor inclusie?
“Ja, we hebben de erfpachtformule ontwikkeld. Die geeft veel mogelijkheden. Tot nu toe hadden we een klassiek model, namelijk hoofdzakelijk koopwoningen. Sinds 2014 is de grondwaarde exponentieel naar boven gegaan en wordt het steeds moeilijker om betaalbare woningen te ontwikkelen in Brussel. Bij de erfpachtformule kopen onze klanten enkel de constructie in volle eigendom. Voor de grond wordt er een erfpachtrecht gevestigd ten gunste van de koper. Dat loopt 50 jaar en is verlengbaar tot 99 jaar. Door de constructie en grond los te koppelen van elkaar kunnen we toch betaalbare woningen aanbieden. Een tweede voordeel is dat de overheid na afloop van het erfpachtrecht kan kiezen of ze het gebouw terug als woongebouw aanbiedt of gebruikt voor iets anders. Er kan een andere nood zijn voor het gewest op dat moment.”
“Iemand die bij citydev.brussels een woning koopt, moet minstens 18 jaar zijn, betaalt belastingen in België, mag geen ander onroerend goed bezitten of in vruchtgebruik hebben, mag geen inkomen hebben dat hoger ligt dan een bepaald vastgelegd bedrag en moet zich 20 jaar in de aangekochte woning vestigen. Dat zijn de standaardverplichtingen van onze kopers. Die blijven dezelfde als ze een woning kopen via de erfpachtformule. Maar met de erfpacht kopen ze enkel de bakstenen. Voor de grond betalen ze de eerste 20 jaar een canon van 1 % van de venale waarde van de grond. Na 20 jaar mag de koper doen wat die wil: hij kan in de woning blijven wonen of de woning verkopen. Verkoopt hij de woning op de vrije markt, dan wordt de canon verhoogd naar 4% van de grondwaarde. Blijft hij er wonen of verkoopt hij de woning aan een andere kandidaat-koper van citydev.brussels, dan blijft de canon 1%.”
"Nadenken over nieuwe formules om wonen betaalbaar te houden, is essentieel als we een inclusieve stad willen creëren"
“Wat gebeurt er na 99 jaar? Dan krijgt de koper een vergoeding voor de waarde van zijn goed. We kennen de waarde anno 0 en die wordt dan geïndexeerd, op voorwaarde dat de woning normaal onderhouden werd.”
En denkt u dat de markt klaar is voor zo’n systeem?
“In Sint-Gillis en Sint-Lambrechts-Woluwe hebben we projecten lopen die onder de erfpachtformule verkocht zullen worden. Ik geloof er wel in. Ik denk dat we een evenwichtige formule hebben gevonden die rekening houdt met de doelen van de overheid en die van de koper. Want waarom koopt die? Om betaalbaar te wonen, maar ook om iets door te geven als erfenis aan de kinderen. En dat kan met deze formule.”
“In ons land is zo’n formule nog niet ingeburgerd. We zullen de voordelen dus goed moeten uitleggen. Maar ik denk dat de mensen er klaar voor zijn. Het andere grote voordeel van de erfpacht is dat het alle andere typen van woonvormen ook toelaat, bijvoorbeeld alle typen van groepswonen. En we zouden eigenlijk hetzelfde idee kunnen ontwikkelen voor een type huurwoning. Nadenken over dergelijke nieuwe formules om wonen betaalbaar te houden, is essentieel als we een inclusieve stad willen creëren. citydev.brussels kan hier op een grotere schaal een belangrijke rol in spelen.”
Over Nathalie Renneboog
Nathalie Renneboog is opgeleid als architecte en stedenbouwkundige. Bij de start van haar carrière werkte ze twee jaar als zelfstandig stedenbouwkundige in Brussel. Nadien ging ze aan de slag bij citydev.brussels. citydev.brussels haalt industriële, semi-industriële, ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven met hoge toegevoegde waarde blijvend naar het Brussels gewest door hen vastgoed aan te bieden tegen interessante voorwaarden en aantrekkelijke prijzen. Daarnaast verkoopt citydev.brussels nieuwbouwwoningen, die deels gesubsidieerd zijn door het Brussels gewest, aan particulieren. Zo heeft deze publieke instelling een sleutelrol in het bevorderen van stedelijke vernieuwing. Renneboog werkt intussen ruim 25 jaar bij citydev.brussels en is er sinds 2018 directrice-generaal van de Stadsvernieuwing.