Nieuws
Hoe ga je om met zelfbouwers: tien tips van Jeroen Vantieghem (Klou Architecten)
Katrien Depoorter • 6 juni 2024
Foto: Klaas Verdru
Zelfbouw?
We spreken over zelfbouw wanneer de opdrachtgever ofwel zelf zijn eigen woning bouwt, ofwel zich weinig of niet laat bijstaan door professionals bij het uitvoeren van een bouwwerk, ofwel zelf de leiding neemt i.p.v. dit aan een architect of aannemer over te laten. Zelfbouwers kunnen zowel particulieren als professionals zijn.
1. Zorg voor een goede dekking van jezelf en je klant
Volgens artikel 4 van de wet van 39 hebben architecten het monopolie op het ontwerp en de controle op de uitvoering van het werk. Dat is altijd zo en het is niet omdat het om een zelfbouwproject gaat, dat architecten hiervan vrijgesteld worden. Dit geldt (minstens en zonder uitzondering) voor de volledige gesloten ruwbouw. Laat je dus niet verleiden om een dergelijk project te begeleiden zonder goede dekking van jezelf en je klant.
2. Adviseer externen in te schakelen indien nodig
Is het voor de stabiliteit en eventuele speciale en andere technieken nodig om een studiebureau of EPB-verslaggever in te schakelen? Dan is het de verantwoordelijkheid van de architect om de opdrachtgever hierover te adviseren. Je kunt ook overgaan tot coördineren en opvragen van offertes, maar maak de zelfbouwer dan wel duidelijk dat dit los staat van je eigenlijke opdracht en schrijf dit uit het contract zodat je hier geen aansprakelijkheid over hebt.
3. Verifieer de ondernemersvaardigheden en het verzekeringsattest van tienjarige aansprakelijkheid
Heb je te maken met een professionele zelfbouwer-opdrachtgever met ondernemersvaardigheden in de bouw (volgens de statuten en/of de toegang tot het beroep) die vastgoedoperaties wil uitvoeren of die een professional wil laten tussenkomen voor de uitvoering van speciale werken zoals grondwerken en funderingen, dan moet je twee dingen doen:
- Nagaan of de zelfbouwer een verzekeringsattest van tienjarige aansprakelijkheid kan voorleggen.
- Nagaan of de zelfbouwer ondernemersvaardigheden heeft (dit geldt enkel als het om Brusselse of Waalse aannemers gaat).
4. Beperk de architectuuropdracht tot de water- en winddichte ruwbouw
Zowel de architect als de zelfbouwer zijn verantwoordelijk voor het naleven van de normen van de werken. Als startend architect beperk je jouw opdracht met zelfbouwers best tot de water- en winddichte ruwbouw en zie je die los van de afwerkingen met inbegrip van de technieken. Het is dan aan de zelfbouwer om de elektrische en gasinstallaties te laten keuren, evenals om de water- en rioolaansluitingen aan te vragen. Ook moet hij of zij de energetische voorschriften van de startverklaring respecteren, de warmtecapaciteit correct berekenen i.f.v. de energienoden en de leidingen juist dimensioneren.
We raden aan om al van bij het eerste gesprek duidelijk te maken tot welke fase je de zelfbouwer zult bijstaan. Kies je er toch voor om het project op te volgen tot in de afwerkingsfase, volg het dan ook grondig op en controleer zeker of het plan correct wordt uitgevoerd. Uiteindelijk ben je tien jaar lang verantwoordelijk, zelfs als de woning in die tijd van eigenaar verandert. Valt er ooit een lijk uit de kast, dan is het jouw verzekering die zal worden aangesproken.
Durf een opdracht te weigeren als je van in het begin aanvoelt dat je opdrachtgever het niet zo nauw neemt met bepaalde voorschriften en enkel op een zo goedkoop mogelijke manier aan een plan wil geraken.
5. Stel een veiligheidscoördinator aan
Doe dit bij elke opdracht om de veiligheid op de bouwplaats te waarborgen. Een veiligheidscoördinator helpt potentiële risico’s te identificeren waardoor ongelukken en schade voorkomen kunnen worden. Zo creëer je als architect een veilige werkomgeving voor de zelfbouwer.
Jeroen Vantieghem
6. Maak een postinterventiedossier (PID)
Op het einde van de werken verzamel je alle technisch gegevens over alles wat de woning dient en voedt (riolering, keuringen, elektriciteitskast, ventilatieverslag). Je kunt ook in je contract zetten dat je dit door de veiligheidscoördinator laat doen. Doe je ’t zelf, wacht hier dan geen jaar mee en laat je ervoor betalen.
7. Breng de Orde en de dienst Ruimtelijke Ordening op tijd op de hoogte
Begint je zelfbouwer al aan de werken nog voor de omgevingsvergunning is goedgekeurd, dan moet je dat melden aan de Orde en de dienst Ruimtelijke Ordening van je gemeente. Stel dat er iets gebeurt terwijl er nog geen veiligheidscoördinator is aangesteld en jij was op de hoogte dat de werken begonnen waren, dan ben je verantwoordelijk om die instanties op de hoogte te brengen. De werf kan dan worden stilgelegd door de bouwpolitie of de wijkagent, wat de opdrachtgever niet fijn zal vinden. Maar dit is wel een onderdeel van je controlerende taak.
8. Licht je opdrachtgever in over de bestaande en noodzakelijke verzekeringen
Dit geldt voor alle projecten, dus ook zelfbouwprojecten. Geef de geraamde waarde van de bouwwerken aan bij je verzekeringsmakelaar, evenals de jaarlijks gerealiseerde waarde volgens de vordering van de werken.
Adviseer je zelfbouwer om deze verzekeringen af te sluiten: ABR-verzekering (dekt diefstal van bouwmaterialen op de bouwplaats, schade aan buren, …), woningverzekering (dekt schade aan het gebouw met uitzondering van andere verliezen) en tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (indien de zelfbouwer een promotor is).
9. Zie af van de opdracht als de zelfbouwer niet in staat blijkt de opdracht uit te voeren
Het kan niet de bedoeling zijn dat je als architect de zelfbouwer moet leren hoe hij bijvoorbeeld een muur metselt of beton maakt. Als architect ben je geen leraar van de zelfbouwer. Blijkt de opdrachtgever niet in staat om het werk uit te voeren, dan moet je hem of haar adviseren om professionele hulp in te schakelen. In geval van weigering kun je het contract verbreken om erger te voorkomen.
10. Weet wanneer je job als architect eindigt
Je job eindigt zodra de woning in gebruik genomen wordt of na oplevering. Bepaalde schade kan vanaf dan niet meer worden gedekt door de verzekering van de architect. Verborgen gebreken (bijvoorbeeld glasbreuk, opstijgend vocht, een fout in de vloer, …) dienen uiteraard wel opgevolgd te worden maar niet intensief, tenzij het om een verzekeringskwestie (expert geeft uitsluitsel) of conceptfout gaat.
Onthoud ook dat opvolging niet hetzelfde is als coördinatie. Wekelijks de planning opvolgen en de opdrachtgever volledig ontzorgen is niet de bedoeling. Doe je dat toch, voeg dan een coördinatieluik toe aan het contract en reken er extra voor aan in regie, bovenop de afgesproken forfait. Als je je eerste klant veel service biedt voor weinig geld, is de kans groot dat vrienden of kennissen binnen enkele jaren ook jouw richting zullen uitkomen met dezelfde verwachtingen. En dat is niet rendabel.